韓国政府が土地取引許可区域（同区域）内で賃借人がいる住宅全体について実居住義務を猶予することを決めたが、期待したほどの売り物件増加効果は限定的だとの見方が出ている。譲渡所得税の重課施行で多住宅保有者の「賃借人付き物件」の売り出しが急減した状況で、政府は非居住の1住宅保有者の物件まで市場に引き出す趣旨だが、実際の売却誘因は大きくないとの分析だ。特にソウルの核心地域では「今売れば二度と買えない」という認識が強く、非居住1住宅保有者が容易に売却に動かないとの観測が多い。
むしろ今回の措置がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸市場の不安を再び刺激しかねないとの懸念も提起されている。政府は無住宅者がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）を抱えて家を購入し自宅を確保すれば賃貸需要も減り、市場の均衡が維持されるとの立場だ。しかし市場では新規供給の拡大なしに既存の賃貸物件だけが減る場合、賃借人の居住不安が高まらざるを得ないと見ている。
国土交通部は12日、ソウル鐘路区の政府ソウル庁舎で、土地取引許可区域内で賃貸中またはチョンセ（韓国特有の賃貸制度）権が設定された住宅を取引する場合、賃貸借契約の終了日まで買い手の入居を猶予すると明らかにした。譲渡所得税の重課猶予終了前に多住宅保有者の売り物件を無住宅者が購入する場合、実居住義務を猶予していた措置を、非居住1住宅保有者を含む賃借人がいる住宅全体へ拡大したものだ。
政府は今回の措置で実需者中心の取引を活性化し、多住宅保有者の売り物件にのみ適用されていた規制を緩和して公平性の問題も解消できると期待している。国土交通部関係者は「非居住1住宅保有者の場合、多住宅保有者のように家を早く処分する機会がないという民願（民間からの苦情）があった」とし「今回の措置は同一の取引機会を付与するための趣旨だ」と説明した。
◇「住み替えが難しい中で」非居住1住宅保有者の売り物件増加は限定的
市場では、今回の措置により増える賃借人付き売り物件は、譲渡所得税重課猶予終了前の多住宅保有者の売り物件ほどは増えないとの見通しが優勢だ。多住宅保有者の売り物件はすでに譲渡所得税の重課により出てくる物量が限定的であり、非居住1住宅保有者の物件が市場に出る余地はあるが、これを誘引する対策が当面ないためだ。
買い手の立場では実居住義務猶予というインセンティブがあるが、非居住1住宅保有者は家を売って望む地域へ住み替えるのが難しい状況だ。政府は賃借人付き売り物件を購入できる要件を今月12日基準で無住宅者に限定した。これにより非居住1住宅保有者は当日基準で無住宅者に該当せず、実居住義務の猶予を受けられない。現在、多住宅保有者と非居住1住宅保有者が賃貸中の物量は83万戸と推定される。
ナム・ヒョクウ、ウリィ銀行不動産研究院は「潜在的な売却物量の裾野が広がった点は肯定的だ」としつつも、「多住宅保有者の譲渡所得税重課が依然維持され、融資規制で上位地域への住み替えが容易でないうえ、再建築団地は組合員地位の譲渡制限もある」と述べた。続けて「市場状況と税制改編の方向を見極めようとする売り手も多く、短期間で売り物件が急増する可能性は大きくない」と語った。
キム・ヒョソン、KB国民銀行不動産首席専門委員も「適用基準と例外条項が明確に整理されておらず、規制対象かどうかや実際の不利益の程度などが明確でない」とし、「多様な理由で非居住となっている1住宅保有者がソウル核心地の家一軒を容易に売却するのは難しいだろう」と述べた。
◇押し出される賃借人…チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸難の深刻化懸念
チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸市場の不安を懸念する声も大きくなっている。ナム研究員は「非居住1住宅保有者の規制が本格的に強化されれば、学区や職住近接の地域で実居住目的で戻ろうとする動きが現れる可能性がある」とし、「賃貸物件は減り新規の賃借需要は増え、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸価格の変動性が高まる可能性がある」と述べた。
ある不動産専門家は「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場は1-1=0になる場所ではない」とし、「核心地から押し出された賃借人がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸を求めて類似の生活圏に移動することで、全般的にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸の物件不足が生じうる」と述べた。
ユ・ソンジョン建国大学不動産学科教授は「非居住1住宅保有者の売り物件を買うと、新たな契約者は実居住義務の猶予を受けてもその家に入ることになるが、そうなると空けなければならない人が生じる。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸市場に刺激が生じるのは避けられない」と述べた。キム委員も「許可区域が維持される状況で売り物件の出回りを継続して誘導すれば、賃借人の居住不安も同時に高まらざるを得ない」とし、「特にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）市場に残っている人の相当数は自宅取得が難しい階層であるだけに、居住不安が一層深刻化する可能性がある」と指摘した。
一方、政府は賃貸借市場の不安が深刻化することはないと見ている。国土交通部関係者は「今回の対策は無住宅者のみが購入できるよう設計されている」とし、「既存のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極賃貸需要者が自宅を確保する構造である以上、供給減少とともに需要も減り、市場全体の需給バランスには大きな問題はないと判断している」と述べた。