多住宅保有者に対する譲渡所得税の重課が10日に本格化した。調整対象地域に指定されたソウルと京畿の12地域で多住宅保有者が保有住宅を売却する場合に負担する譲渡税は、多い場合は数億ウォン増える見通しだ。税負担が大きい多住宅保有者はすでに保有住宅を整理しただけに、残った多住宅保有者は税負担を抱え本格的な持久戦に入るとみられる。多住宅保有者の「売り物件のロックイン」現象が現れ、住宅市場の不安が深まるとの懸念も出ている。
10日、国土交通部と不動産業界によると、この日からソウル25の自治区と京畿12の地域など調整対象地域の多住宅保有者に対して譲渡税の重課が適用される。
現行制度上の譲渡税の基本税率は6〜45%だ。調整対象地域基準で2住宅保有者は20%ポイント、3住宅以上の保有者は30%ポイントが重課される。地方所得税10%まで含めると、3住宅以上の保有者の実効税率は最大82.5%まで上がる。
譲渡税の重課により多住宅保有者は家を売る際の譲渡税負担が大きく増える見通しだ。譲渡税重課時には長期保有特別控除（長特控除）も不可能で、多ければ数億ウォンの税金を追加で納めることになるとみられる。
ハナ銀行リビングトラストコンサルティング部相続贈与センターのパク・ダム税務専門委員の譲渡所得税重課シミュレーションによると、2住宅保有者がソウル松坡区の蚕室エルスを2022年7月に17億ウォンで購入し31億ウォンで売却したと仮定した場合、譲渡税（地方所得税除く）は従来の5億2513万ウォンから8億4243万ウォンに増える。3住宅保有者の場合、譲渡税は9億8218万ウォンだ。
ソウル陽川区の木洞新市街地7団地を8億2000万ウォンで購入し10年間保有した後に売却すると仮定すると、譲渡税重課前には譲渡税5億0173万ウォンが課されていた。だが今後は2住宅保有者の場合9億5943万ウォン、3住宅保有者は11億1718万ウォンの譲渡税を負担しなければならない。
税負担が大きく増えるなか、今後は多住宅保有者が保有住宅を売るのは難しいとの見方が出ている。ナム・ヒョクウ、ウリィ銀行不動産研究員は「アパートを複数所有する場合、税負担が大きく増えることは明らかなので、多住宅保有者の中でも不動産市場の見通しが良くないと予想した人は住宅を売却し1住宅保有者を選択した」と語った。続けてナム研究員は「もう多住宅保有者に選択肢は多くない。今は売りたくても売れない状況になった」とし、「3住宅保有者の場合、実効税率が82.5%であり、売却は難しいだろう」と述べた。
譲渡税負担の増加見通しにもかかわらず家を売らなかった多住宅保有者は、すでにアセット・リバランシング（資産再調整）を通じて、今後の保有税引き上げなどへの対応策を立てたとみられる。アパートの前家賃・月家賃の価格を引き上げたり、アパートを整理して再開発事業地の物件を購入する例が出ている。保有税負担が大きくなれば、贈与や世帯分離、同居保留などを検討する多住宅保有者も引き続き出るとの見方もある。
ある不動産専門家は「3住宅保有者の場合、1戸を売却して2住宅保有者のポジションを選択したケースが多い。その代わり、住宅2戸のうち1戸をチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ではなく月払い家賃に切り替え、月払い家賃を最大限高く受け取れるよう調整して、保有税などへの対策を講じた状況だ」と説明した。続けてこの専門家は「アパートは1戸だけ保有する代わりに入居権を買った既存の多住宅保有者もいる」とし、「再開発事業地のうち移転を控えている、もしくは事業がかなり進捗した地域のヴィラなどを購入し、不動産資産を再調整するケースも多い。この場合、保有税負担が一部軽減され得るためだ」と付け加えた.
このように多住宅保有者の物件がロックインされると、住宅市場の不安が深まる可能性もある。売り物件のロックイン現象により過熱した不動産市場が一息入れることはあり得るが、一定時間が過ぎた後に価格上昇につながるとの指摘だ。国土研究院の「不動産市場政策に対する市場参加者の政策対応行態分析および評価方策研究」によると、多住宅保有者の譲渡所得税率が1%上昇すると、アパート売買取引量の変動率は6.879%減少した一方で、売買価格の変動率は0.206%増加した。平たく言えば、取引は減ったが価格は上がったということだ。
ソ・ジンヒョン光云大学不動産法務学科教授は「多住宅保有者の譲渡税重課が本格化し、売り物件が急減して取引も減るとみられる」とし、「一部の物件が出てきたとしても中核地域よりは非中核地域での出回りとなる見通しで、地域間の二極化が再び深まる可能性がある」と述べた。
ただし、税制改編と追加的な融資規制が出る可能性があるだけに、その後に持ちこたえられない多住宅保有者が出る可能性もある。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「多住宅保有者の譲渡税重課の猶予終了以後、ソウルのアパート市場は売り物件減少の流れが本格化する可能性が高い」としつつも、「下半期には市場の性格が変わり得る。譲渡税よりさらに強い変数は保有税と金融コストだ」と述べた。続けてキム委員は「下半期以降の市場は、売りたくて出す物件より、持ちこたえにくくて出す物件が増える局面へ移行する可能性がある」と付け加えた。