多住宅保有者に続き、買入れ賃貸アパート事業者に対する譲渡益課税の重課が推進される可能性が高まった。政府が買入れ賃貸アパート事業者の譲渡益課税重課の除外優遇が過度だとして、関連税制の見直しを検討していると公式に発表したためだ。義務賃貸期間が終わった買入れ賃貸アパートに処分機会を付与した後、譲渡益課税の重課を適用する見通しだ。政府が7月ごろ発表予定の税制改正案にこうした内容の改善策が盛り込まれれば、当面ソウルだけで約2万5000戸のアパート売り物件が出回る可能性がある。
9日政府によると、財政経済部と国土交通部など不動産関係部処は8日に開かれた経済・不動産関係長官会議で、多住宅保有者に続き買入れ賃貸アパート事業者の譲渡益課税重課案についても検討した。
ク・ユンチョル副総理兼財政経済部長官は会議で「滞留している売り物件が出て、その物件が実需居住者に渡るようにする方策を継続して議論している」と述べ、「調整対象地域の買入れ賃貸アパート事業者に恒久的に与えられていた譲渡益課税重課除外の優遇が租税公平の観点から過度だという指摘について、さまざまな方策を検討している」と語った。
買入れ賃貸は登録賃貸事業者の類型の一つで、既存の住宅を買い取り・登録して賃貸する制度である。入居者が安定的に居住できるよう2017年文在寅（ムン・ジェイン）政権時に導入された。賃貸住宅として登録された家には義務賃貸期間が付与され、賃料上昇率も年間5%以内に制限される。代わりに譲渡益課税の重課除外や宗合不動産税（総合不動産税）の合算除外などの優遇を受けられる。ただし、アパート買入れ賃貸住宅の登録は賃貸事業者に対する税制優遇が過度だという指摘により2020年8月に中断された。
政府が公式に制度改善を検討していると明らかにした以上、買入れ賃貸に対する税制優遇は縮小される見通しだ。買入れ賃貸事業者に恒久的に付与されていた譲渡益課税重課除外の優遇をなくし、一定の猶予期間を置いた後、段階的に譲渡益課税を重課すると予想される。政府関係者は「下半期の税制改正案にこうした内容が盛り込まれる見通しだ」と述べた。
また、買入れ賃貸事業者のアパート売り物件が出るためには、多住宅保有者の物件と同様に、土地取引許可区域内の実居住義務猶予などの補完措置も用意される見通しだ。
買入れ賃貸アパート事業者に対する譲渡益課税の重課が現実化すれば、当面今年下半期や来年から義務賃貸期間が終了するアパートが市場に放出されると見込まれる。国土交通部によると、2024年末時点でソウルの買入れ賃貸住宅のうちアパートは4万3682戸だ。このうち今年義務賃貸期間が満了する物量は2万4267戸と伝えられた。譲渡益課税の重課が負担となる場合、この物量が市場に出る可能性があるということだ。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「過去の相場を考慮すれば、カンナム3区・ハンガンベルトなど人気地域で賃貸事業登録が可能だったと推定され、猶予期限を定めて譲渡益課税の一般課税優遇縮小を施行するなら、計算が複雑になった多住宅保有者を中心に譲渡益を実現しようとする物量が出ると予想される」と述べた。続けてナム研究員は「これは今後、非居住1住宅者に対する税制優遇縮小と相まって、市場での売り物件出回りの原動力として作用し得る」と付け加えた。
ただし、ナム研究員は予想ほど市場に出る買入れ賃貸事業者のアパート物量が多くない可能性も示した。ナム研究員は「ソウル・キョンギの規制地域内の賃貸事業者物件のうち、組合員地位の譲渡が制限される再建築アパートも相当数あると推定され、入居者の満期が長く残っている物件も存在し得るため、大量の売り物件出回りにつながるかは見極める必要がある」と述べた。
政府が買入れ賃貸事業者の売り物件誘導と併せて全・月世（チョンセ・月世、前払保証金賃貸・月額賃貸）市場の安定対策を用意すべきだという指摘も出ている。ソ・ジンヒョン・クァンウン大学不動産法務学科教授は「買入れ賃貸事業者に譲渡益課税を重課するという内容で税法が変更され、既存事業者に遡及適用するのは訴訟のリスクがある」としつつも、「こうした部分を措くとしても、買入れ賃貸事業者の売り物件を誘導すれば賃貸住宅が消えることになり、全・月世価格が上昇する副作用があり得る」と述べた。
キム・ヒョソンKB国民銀行不動産首席専門委員は「（買入れ賃貸アパートの売り物件誘導は）政府が供給不足の代案として築古物件を市場に回そうとしているようだ」とし、「ただし、賃借人に対する安定化方策が用意されるべきだ」と強調した。キム委員は「賃借人の場合、決心すれば家を買える潜在的買い手の層と住宅購入が不可能な層があるが、現在は後者も住居安定に対する心理的不安が大きい状況だ」と付け加えた。