ソウル鐘路区の大学路にあるCGVの建物が売りに出た。イージス資産運用が当該建物を基礎資産とするファンドの満期が到来するのに伴い、建物の売却に乗り出したためだ。現在この建物はCJ CGVが一括で賃借し映画館として活用している。今回の建物売却は2022年、2023年に続く3度目の試みである。
建物売却の見通しは明るくない。大学街の核となる立地にあるが、オンライン動画サービス（OTT）の拡散に伴う映画産業の不振が長期化しており、商業用不動産市場もオンライン市場の成長で構造的な低迷期に入ったためだ。
7日、商業用不動産業界とイージス資産運用によると、イージス資産運用は「イージスリテール不動産投資信託299号」の満期が来年10月17日に到来するのに合わせ、同ファンドの資産である大学路CGVの建物の売却を推進している。同ファンドは大学路CGVに投資して発生する賃貸収益と、将来の不動産売却などによるキャピタルゲインを受益者に分配する商品だ。
大学路CGVの建物は2004年竣工の地下6階〜地上9階、延べ面積5250㎡（1558坪）規模の建物である。公示地価は昨年基準で3.3㎡（坪）当たり9147万ウォンだ。イージス資産運用は2019年にこの建物を615億ウォンで買い入れた。
イージス資産運用はRealtyPlanetを売却主幹事に選定し、今月中に入札を実施した後、優先交渉対象者を選定する計画である。売買契約の締結を上半期内に終えることを目標としている。イージス資産運用の関係者は「来年のファンド満期到来に伴い資産売却を試みる」と述べ、「売却価格は（売却を試行中のため）まだ分からない」と説明した。
当該建物は大学路の核心立地にあるが、売却が成功するかは不透明だ。すでにイージス資産運用は2022年と2023年に建物売却を試みたが、買い手を見つけられなかったためである。当時はコロナ19以降にOTT市場が急速に成長し、映画館産業が不振に陥って売却に失敗したが、現在まで状況は大きく改善していない。映画産業全般の低迷および消費トレンドの変化で映画館産業の不振が続いている。映画振興委員会によると、昨年の映画館観客数は10609万人で、2019年の観客数（22668万人）の約47%、2024年の観客数（12313万人）の約86%水準にとどまった。
このような市場環境の変化は建物の賃料納付にも影響を及ぼした。コロナ19以降に急激な業績悪化を経験したCJ CGVは2022年1月付で、賃料納付方式を従来の固定賃料を支払う方式から、固定賃料と売上手数料（直前月純売上高×手数料率）を支払う方式に変更するよう要請した。ただし、売上手数料が増加しても、変更前の年間固定賃料（2024年基準30億4000万ウォン）を超えることはできないようにした。
CGVの責任賃貸借契約期間も来年6月27日までであり、買い手が現れれば新たに契約を結ぶ必要がある。もしCGVが契約を延長しなければ新たな賃借人を探さなければならないが、建物の構造が映画館に特化しているだけに賃借人の範囲も限定的になる見通しだ。
足元の商業用不動産市場の低迷状況も今回の売却に影響を及ぼす見通しである。商店の賃料はコロナ19以降の下落傾向がやや緩和したが、商店市場の低迷が長期化し、上昇転換には至っていない。KB不動産によると、商店の空室率は2025年4四半期基準で中大型商店が13.8%で最も高く、次いで集合商店10.4%、小規模商店8.1%の順である。
KB不動産の関係者は「最近の地政学的危機で景気不確実性が高まり、消費マインドの回復を楽観しにくい状況で、商店市場は当面、低迷局面を脱しにくいと予想される」と述べた。