チョ・インホ住宅都市保証公社（HUG）社長は7日、「国民の居住安定を総合的に支援する住宅供給・住居金融の公共プラットフォームへと飛躍する」と述べ、「保証機能を超えて『トゥンドゥン賃貸住宅』や賃貸リート（REITs・不動産投資会社）の方式を活用し、質の高い賃貸を直接供給する」と明らかにした。
現在HUGは個人・事業者向けの多様な保証商品を通じて住宅供給拡大を支援しているが、ここで役割を広げ、賃貸住宅を直接供給する事業も積極的に展開するという方針だ。HUGは住居再生の移住費・分担金、公的再開発への事業費融資を保証する新商品も年内に投入し、住宅供給の促進を支援する本来の役割も強化する計画である。
チョ社長はこの日、セジョン市のある飲食店で開かれた就任100日記者懇談会で、「李在明政府の住宅供給政策を安定的に下支えするため、複数の事業を進める計画だ」と述べ、この計画を明らかにした。
◇ HUG型賃貸住宅リートを創設
チョ社長はHUGの直接住宅供給機能を拡大する計画を示した。チョ社長は「HUGはもはや保証機能を超える機関にならねばならない」とし、「トゥンドゥン賃貸住宅とHUG型賃貸リートなどを通じて、直接の住宅供給機能を強化する」と強調した。
HUGは昨年、首都圏を中心に約1800戸規模の『トゥンドゥン賃貸住宅』を供給したが、今年はこれを3000戸まで拡大する方針だ。トゥンドゥン賃貸住宅は、HUGがチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を代わりに返済した住宅を直接落札し、周辺相場より安く供給する賃貸住宅である。チョ社長は「従来はヴィラ・多世帯が中心だったが、今後は150戸以上のアパートも買い入れられるよう内規を改正した」とし、「中産層も入居可能な賃貸住宅の供給基盤を整えた」と説明した。
基金出資のための公共支援民間賃貸リート事業も拡大する。この制度は、住宅都市基金と民間が出資して設立したリートが賃貸住宅を供給するものである。これによりHUGは2030年までに2万1000戸の着工に向けた基金出資を承認する方針だ。
とりわけHUG型賃貸リート事業も積極的に検討中である。住宅都市基金を投入する公共支援民間賃貸リート事業と異なり、HUG型賃貸リート事業はHUGの自前資金が入る方式だ。足元では地方を中心に未分譲が深刻化し、民間賃貸事業を好む建設会社の要請が増えていることから、公共支援民間賃貸リートよりも出資比率を低くしたHUG型賃貸リート事業を積極的に模索している。
チョ社長は「HUG型賃貸住宅リート事業も計画している」とし、「基金出資とは別に、HUGの独自財源でリートを造成し、賃貸事業を供給するものだ。ディベロッパー協会など関係事業者との懇談会でこれを説明し、相当な関心を得た。一部事業者は参加の意向も示した」と述べた。
◇ 青年安心住宅など制度改善・新規保証商品で供給拡大
HUGは保証を通じた住宅供給拡大も支援する。現場中心の保証制度の改善により、ソウルなど首都圏で実質的な供給を拡大する方針だ。まず青年安心住宅に対する保証制度の改善を通じ、迅速に住宅を供給する。これまで一部の青年安心住宅の事業地は竣工したものの、過度なプロジェクトファイナンス（PF）融資により保証発行が制限され、入居者を募集できなかった。これに対しHUGは、先に保証を発行した後に融資返済が可能となるよう制度を改善し、実質的な供給を増やす方針である。
また、事業者の負債比率超過時にも追加資金負担なしで保証を延長できるよう、HUGの建設賃貸住宅に対する合理的な保証基準を整えた。鑑定評価機関も拡大し、事業者が保証時に客観的な相場に見合った鑑定評価を受けられるようにした。
チョ社長は「竣工後も入居者を募集できなかった事業地が10カ所あり、ソウルだけで約2000戸ある」とし、「制度改善により、2028年までにソウルだけで1万8000戸の供給を促進する効果が見込まれる」と述べた。続けてチョ社長は「1000件の事業地、26万戸の建設賃貸住宅の供給条件を改善した」と付け加えた。
老朽計画都市の整備事業支援も強化する。HUGは韓国土地住宅公社（LH）の民間参加事業専用保証商品と未来都市ファンドなどを通じ、2030年までに首都圏の人気地域で6万3000戸の着工を支援する計画である。
とりわけ住宅供給を促進できる新商品も打ち出す。HUGは▲住居再生の移住費・分担金保証 ▲公的再開発の事業費融資保証 ▲シニア福祉住宅の賃貸保証金保証 ▲信託会社の流動化保証などを年内に投入する計画だ。チョ社長は「供給現場の資金負担を軽減し、事業スピードを高めるのに役立つ」と述べた。
◇ チョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺防止『ニュー・データ』公開を推進
チョ社長は国民の居住安定に向けた情報提供機能も強化する計画だ。「安心チョンセアプリ」を通じたチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺防止の機能を一段と強化する。チョ社長は「安心チョンセアプリを人工知能（AI）基盤でさらに高度化し、物件リスクと賃貸人情報を統合提供するワンストップサービスへ発展させる」とし、「契約金支払い段階で保証可否を事前審査する制度改善も推進する」と述べた。
とりわけHUGは、非アパートの安心ヴィラの相場情報やHUG認証の優良チョンセ、3D工程デジタルビューアなど新規データサービスの推進計画も明らかにした。チョ社長は「HUGが保有する700億件規模のデータを国民の居住安定に活用する」とし、「特にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺が集中した非アパート分野の情報空白地帯を減らすことに注力する」と語った。続けてチョ社長は「国家承認統計の認証を推進し、データの信頼性と品質を高める」と述べた。