4月30日午後、ソウル衿川区加山洞「エスキス加山」5階。靴を脱いで入った居室内部は約7坪台の規模で、ベッドと収納棚、簡易キッチンが壁面に沿って配置されたワンルーム構造だった。かつて観光客が滞在したホテル客室を改造した空間で、カーペット床を剥がし、キッチン配管と個別課金設備を新たに導入して居住機能を備えた。空室ホテルを青年住宅に転換した非住宅リモデリングの事例である。
この建物は2017年に竣工した「ホテルヘダムチェ加山」をリモデリングして作った青年買上げ賃貸住宅である。韓国土地住宅公社（LH）が約350億ウォンを投じて買い取り・リモデリングした。合計181世帯が供給され、リモデリング期間は約11カ月だ。この日の現場は国土交通部とLHが非住宅リモデリング事業を説明するために記者団に公開した場で、1階ロビーに集合した後、ルーフトップとコミュニティ空間、地下講演場、実際の入居世帯まで順に巡る方式で進められた。
この事業はLHと民間運営主体が役割を分担して推進した構造だ。LHは建物を購入して賃貸住宅として供給し、実際の運営とプログラム企画は社会的企業ナヌムハウジングが担っている。ナヌムハウジングは2010年に設立された住環境改善に基盤を置く社会的企業で、青年の居住とコミュニティ運営事業を行ってきた。イ・ヘソン・ナヌムハウジング代表は今回の事業で空間構成とコミュニティプログラム設計を総括した。
現場説明に立ったイ・ウォンシクLH住宅供給特別対策推進団買上げ供給チーム長は「この建物は過去にホテルだったためエレベーターが3基設置されている構造で、このような部分が既存建物の痕跡だ」とし、「加山デジタル団地は約14万人が勤務する産業団地で、半数以上が20〜30代の青年であり、情報技術（IT）・ゲーム・デザイン・医療など1万社が集積していて青年需要が高い地域だ」と説明した。
20階のルーフトップに上がると加山デジタル団地一帯が一望できた。入居者がバーベキューや集まりを行うコミュニティ空間として活用されていた。ホテル時代の屋上構造をそのまま活用した痕跡も残っていた。
建物内部は一般の賃貸住宅と異なる構成を見せた。2階にはコワーキング空間とスタディルームが設けられ、入居者が寄贈した書籍で運営する図書空間も造成されていた。地下1階には講演場と会議室、映像撮影が可能なスタジオが構築されていた。代表のイ氏は「入居者が主に夕方や週末に作業する空間として活用し、コミュニティの集まりもここで行われる」とし、「ホテルの事務室だった空間は共有スペースに、食堂だった空間は居住施設に変えるなど既存構造に合わせて再構成した」と述べた。
ここでの核心コンセプトは「居住と教育の結合」だ。代表のイ氏は「青年データを分析してみると住居費と教育費の比重が最も大きかった」とし、「人工知能（AI）教育と就業・起業支援を結合した形で設計した」と説明した。実際、地下スタジオではKBSビジネス映像院が参加する教育プログラムが運営されており、現在までに7期350余名の受講生が輩出された。
入居者は住居費負担が大きく減ったと口を揃えた。ある入居者は「保証金700万〜900万ウォン台に月額家賃25万ウォン水準、管理費が約8万ウォンほどかかる」とし「周辺相場より負担が確かに小さい」と語った。別の入居者は「27万〜29万ウォン水準だが、従来のワンルームでは電気代や暖房費の負担が大きかったが、ここでは生活費の負担が減った」と述べた。
入居手続きは一般の公共賃貸住宅と同様に、所得と資産基準を満たした無住宅の青年を対象に進める。一部の物件はデジタル・AI分野の力量を評価する特別供給の形で選抜され、応募者は関連ポートフォリオや経歴などを提出して審査を受ける。入居以後は年齢基準は適用されない。初回入居時に満39歳以下の基準を満たせば、その後は無住宅要件と所得・資産基準を維持する場合、最大4回まで契約更新が可能で最長10年まで居住できる。
このような条件に初期募集当時は約3000人が応募し、需要が集中した。LHによると、ソウルの青年買上げ賃貸住宅の競争率は地域によっては100対1水準まで上がる。
ただし限界もある。入居者は中央冷暖房システムのため個別の温度調節が難しい点と、建物前の交通量が多くタクシーの利用が不便な点などを短所に挙げた。リモデリング構造自体に起因する制約も存在する。代表のイ氏は「ホテルには元来キッチンがなく配管工事が最も大きく、階間騒音の補強と断熱、個別計量システムの構築が主要な作業だった」とし、「リモデリング費用は坪当たり約200万ウォン水準だ」と述べた。既存構造を維持するぶん設計の自由度が制限され、建物ごとに工事難易度が変わる点も特徴だ。
政府とLHはこのような非住宅リモデリング事業を再び拡大する計画だ。キム・ドゴン国土交通部住居福祉支援課長は「新型コロナで空室が増えた宿泊施設を居住に転換すればホテルの経営難解消と住宅供給を同時に解決できる」とし「迅速で効率的な供給手段として再び推進している」と説明した。続けて「過去は約定方式中心だったが、今回はLHが直接買い取ってリモデリングする方式も併行して供給速度を高める計画だ」と付け加えた。
国土交通部は今月初めに約2000戸規模の買い取り公告を再度出し、事業を再開した。事業方式も変わる。キム・ジマンLH買上げ賃貸事業担当次長は「LHが直接買い取ってリモデリングする方式と、民間がリモデリング後に売却する方式を併行する計画だ」とし、「参加対象を民間事業者まで拡大し、竣工30年以内の建築物まで含めた」と説明した。