ソウルの核心地域における再建築・再開発など整備事業地の工事費が3.3㎡（坪）当たり1000万ウォンを大きく上回った。江南圏の整備事業地の工事費が坪当たり1200万ウォン台に乗ったのに続き、ヨイドでも坪当たり工事費が1000万ウォン台を記録する事業地が相次いでいる。一部では施工会社の選定を控えた事業地で坪当たり1300万ウォン台の工事費を提示するとの観測も出ている。
このようにハイエンドマンションが建つ江南、ヨイドを中心とした整備事業の工事費上昇は、ソウル全域へ広がる見通しだ。中東での戦争により原材料価格および人件費の上昇基調が一段と急になると予想されるためだ。工事費の値上げに伴う整備事業の遅延と分譲価格の同時上昇が見込まれ、ソウルで自宅を確保することが一層難しくなるとの見方が出ている。
4日、整備業界によると、ソウル永登浦区ヨイドのある再建築事業地は、施工会社選定の入札を前に坪当たり工事費を1300万ウォン台に設定する案を検討中だという。ある整備業界関係者は「高級化の適用と最近の中東での戦争などの状況を考慮し、1300万ウォン後半台まで工事費が上がる可能性があると認識している」と述べた。
ソウルの主要整備事業地は坪当たり工事費1000万ウォン時代をすでに開いた。江南区狎鴎亭3区域は坪当たり工事費が1120万ウォン、狎鴎亭4区域は1250万ウォン、狎鴎亭5区域は1240万ウォンに工事費を設定した。城東区ソンス1地区は坪当たり工事費が1132万ウォンで、ヨイドもDaekyoアパートが坪当たり1120万ウォンだ。陽川区モクドン新市街のうち最も先に施工会社選定手続きを進めているモクドン6団地は坪当たり工事費が950万ウォンで、1000万ウォンに迫る。
こうした核心整備事業地の高い坪当たり工事費水準は、ソウル全域へ拡散する可能性がある。整備事業の工事費は原材料価格、人件費の上昇で着実に上げ基調を示している。整備事業の平均坪当たり工事費は▲2021年480万ウォン▲2022年518万ウォン▲2023年606万ウォン▲2024年770万ウォン▲2025年808万ウォンと、着実に上昇する傾向を示している。
とりわけ最近の中東での戦争の長期化で建設資材の需給に問題が生じ、工事費はさらに引き上げられる可能性が大きい。建設業界では、原料価格の上昇基調に伴う物量の先行確保競争、中間財生産業界の生産誘因の低下などで資材の需給が難しくなるとの不安心理が続いている。さらに、政府の建設規制強化と「黄い封筒法」（労組損害賠償制限を強化する法律）の施行など、工事費上昇の可能性要因が散在する状況だ。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員は「中東情勢が終結しても過去並みの物流量が直ちに回復するのは難しく、そこに原油価格、為替、その他コストが加わり、工事費上昇要因は持続する」とし、「事実上、民間工事では工事費の紛争が続くと見るべきだ」と述べた。
工事費の上昇はそのまま分譲価格の引き上げにつながり得る。整備事業の総事業費で最も大きな比重を占める項目は工事費だ。工事費が上がれば総事業費が増加し、これは一般分譲価格を押し上げる圧力として作用する。また、工事費の増加が組合員の負担金増加に転嫁され、事業遅延の要因となり得る。事業の長期化は結局、組合員の負担増と分譲価格の上昇へつながり得る。
最近、工事費の上昇が続くなか、民間マンションの平均分譲価格も上がっている。住宅都市保証公社（HUG）によると、3月の民間マンション平均分譲価格はソウルが坪当たり5480万ウォンで過去最高を更新した。建設業界関係者は「工事費の上昇は組合員の負担金拡大、分譲価格の引き上げへと帰結し、事業の負担を高める」とし、「組合員であれ一般の分譲取得者であれ、自宅の確保が難しくなることだ」と述べた。