キョンギ・ピョンテクのファヤン地区でアパート4450世帯が入居を終えたものの、商業施設や病院など生活インフラが皆無の「半端な新都市」状態が続いている。土地所有者と組合員がピョンテク市を相手取り、事業正常化を求めてデモに乗り出す。
29日不動産業界によると、ピョンテク・ファヤン地区開発組合、一部の土地所有者と住民はこの日ピョンテク市庁前で約200人規模の集会を開き、個別筆地の許認可容認と事業正常化を促す。今回の集会は1回目のデモで、5月13日と20日にも追加集会が予定されており、その後はピョンテク市の対応に応じてデモを拡大することにした。組合員約3000人は事業費不足分を分担する場合、1人当たり平均1億ウォン以上の追加負担が発生しかねない状況で、対立が長期化する可能性も指摘される。
ピョンテク・ファヤン地区は2008年の地区指定以後、約20年近く推進されてきた民間主導の換地方式都市開発事業で、総279万㎡規模に計画世帯数約1万7700世帯、計画人口約4万9500人（最大5万4000人）に達するソピョンテクの中核居住地である。ピョンテク港とポスン・ヒョンドク国家産業団地の背後居住地として造成される事業で、民間換地方式の都市開発事業の中では最大規模とされる。
29日以後の表現に注意しつつ、2018年の換地計画認可以後本格化したこの事業は、昨年8月の最初のアパート入居開始を皮切りに、現在まで約4450世帯が入居を終えた。ここに7月、ソヒースタヒルス・セントラルパーク1次（1554世帯）などを含め約3000〜4000世帯が追加で入居する予定で、年内に7000〜8000世帯規模の大規模入居が実現する見通しだ。
換地方式は、土地所有者が組合を構成し、土地の一部を道路・公園などの公共施設用地として提供し、残りを開発後に再び土地として返還を受ける構造だ。公共が土地を収用する方式と異なり、事業費を組合が負担する代わりに、土地価値の上昇によって収益を確保する構造である。
問題はアパート入居のスピードとは裏腹に、商業地・準住居地など個別筆地の開発が遅れ、商業施設や病院、学習塾など基本的な生活インフラが事実上形成されていない点だ。団地内の商業施設も不動産仲介業者中心で埋まっており、実質的な生活利便機能は限定的だとの指摘が出ている。
入居者は生活の不便を訴えている。ある住民は「何か一つしようとしてもアンジュンウプやピョンテク旧都心まで出なければならず、自家用車がなければ移動はさらに大変だ」と述べ、「バスでピョンテク市内の方へ出れば1時間ほどかかる。まだ何もなく、すべてが不便だ」と語った。
別の入居者は「アパート団地の商業施設でスーパーのようなものは最近少しできたが、生活必需品や病院の利用は結局ピョンテク市内やコドク方面へ出なければならない」とし、「少なくとも50分以上移動しなければならない場合が多い」と述べた。続けて「入居時にはインフラがすぐに入ると聞いていたのに、あきれる」と付け加えた。組合側によると、ある入居者の子どもの熱が大きく上がったが、病院がなくやむを得ず119を呼んだ事例もある。
このような状況は事業費不足問題をめぐるピョンテク市と組合の対立に端を発している。組合側は外部会計法人の検討結果、事業費が約3040億ウォン不足していることが判明し、コロナ禍の余波などで広域交通負担金が670億ウォンから2200億ウォンへ急増した点を主因と分析した。
組合は都市開発法上の「竣工前使用許可」条項を根拠に、個別筆地の開発が可能だと主張する。さらに高校用地2カ所のうち1カ所を縮小し、共同住宅用地に転換して売却すれば不足する財源を確保できると説明した。
開発組合関係者は「ピョンテク市が内部の生活インフラより外部の広域交通事業費の確保を優先し、個別筆地の開発が遅れている」とし、「市は事業費不足分を理由に組合員に事前負担を求め、これを前提に許可を出すと言っている」と述べた。
一方、ピョンテク市は都市開発事業の構造上、事業費は事業施行者である組合が負担すべきだとの立場を維持している。外部の検討で事業費不足が確認された以上、これを解消しないまま個別筆地の開発を容認するのは難しいということだ。市は不足分を充当するため、組合員が換地で受ける土地を一部調整するか、追加分担で財源を用意すべきであり、これを反映した換地計画の変更手続きが先行されるべきだとみている。
ピョンテク市関係者は「竣工前使用許可は条件充足時に検討可能な事案であり、不足事業費の一部前納と残額納付計画、換地計画変更時に隣接土地へ及ぼす影響などに関する具体的な履行方策を組合側に求めた」と述べ、「換地方式の都市開発事業は事業費を組合が負担する構造である以上、こうした解消策が整っていない状況で個別筆地の開発を容認するのは難しい」と語った。