再建築とリモデリング事業が見通し薄い既存アパートで代案として進めていた昇降機交換や駐車場拡充などの小規模改善事業までもが、住民同意のハードルに遮られて頓挫する事例が増えている。過半の賛成を確保しても法的基準である「3分の2の同意」を超えられず否決され、高齢化した団地の居住環境の改善が容易でない状況だ。数千億ウォンが投入されるリモデリング事業と異なり、世帯当たり数百万ウォン水準の小規模工事にも同一の同意要件が求められるため、住民の体感との乖離が大きいとの指摘が出ている。
28日不動産業界によると、ソウル東大門区イムンドンAアパートは先月、昇降機を地下駐車場まで接続する工事を推進したが住民投票で否決された。賛成率は60%台を記録して過半を超えたものの、区分所有建物法上で求められる3分の2（66.7%）の基準に満たず、事業が白紙化した。
当該団地は入居20年以上の老朽アパートで、地下駐車場と各世帯を直接つなげない構造的な不便が続いてきた。これを受けて推進した今回の工事は、雨や雪の日でも階段を経ずに駐車場から直接世帯へ移動できるようにすることが核心だった。世帯当たりの負担費用も200万〜230万ウォン水準と比較的低い部類だったが、一部入居者の費用負担への反対に阻まれ推進が中断した。
ソウルのコオロン・トリポリスでも3月の総会で、昇降機の全面交換議案が区分所有者64.53%、議決権64.07%の賛成にとどまり、3分の2の基準を超えられず否決されるなど、小規模改善事業の高い同意のハードルが現実的な障壁として作用している。
このように小規模工事すら推進が難しいのには制度的な理由がある。昇降機の交換、駐車場の増設、外壁のリニューアルなどは共用部分の変更に当たり、法的に入居者の3分の2以上の同意を得なければならない。この基準は再建築やリモデリングなどの大規模事業と同様に適用される。
とりわけ利害が食い違う構図が最大の障害と指摘される。低層の住民は「エレベーターの利用が少ない」として費用負担に反対する場合が多く、高層の住民は利便性の改善のため賛成する場合が多い。さらに高齢の入居者は追加支出に敏感である一方、若年層は居住環境の改善の必要性を強調し、世代間の対立も繰り返されている。
借家人の比率が高い団地では意思決定が一層難しくなる。実際の居住者は改善を望むが、費用は所有者が負担する構造のため合意が遅れる場合が多い。そこへ入居者代表会議の意思決定過程や業者選定手続きへの不信まで重なり、事業自体が長期漂流する事例も少なくない。
実際、小規模工事をめぐる葛藤は多様な形で表れている。2000年竣工の京畿・安養市ホヒョンドンのハンラビバルディでは、昨年、昇降機の全面交換議案が住民投票を通過したが、入居者代表会議が一部交換へと方針を変更し、対立が引き起こされた。その後、住民非常対策委員会が構成され、入札手続きをめぐる論争が続き、法的紛争にまで拡大した。セジョン市ヨンソミョンのデウォン・ネストビルも昨年、昇降機交換を推進する過程で「長期修繕積立金が不足している」という理由から一部住民が反発し、事業が中断され、現在まで葛藤が続いている。
京畿・光明市ハアンドンの斗山ウィーブトレジウムでは昨年末、駐車場の改善など新たな工事を長期修繕積立金で行う内容で既存計画を変更しようとする住民投票を進めるにあたり、「投票で反対（否決）されれば世帯当たり約15万ウォンを追加管理費として徴収する」という案内文句を入れた。このため「賛成を強要するものだ」という論争が起きた。
ソ・ジンヒョン光云大不動産法務学科教授は「老朽化した居住環境の改善必要性が高まる状況で、小規模工事にまで3分の2の同意を求める現行基準はやや高いとみることができる」と述べ、「過半水準へと基準を緩和し、居住環境の改善が可能となるよう制度改善が必要だ」と語った。