韓国土地住宅公社（LH）がソウル主要地域の都心公的複合事業（都心複合事業）のための移住費ローンの調達作業に着手した。都心複合事業は公的部門が関与する住宅事業の一種で、収益性が低く民間事業としては再開発が難しい駅勢圏、準工業地域、低層住宅地などに対し、容積率の上方修正と事業期間の短縮という恩恵を提供する公的再開発である。
21日、開発業界によると、LH首都圏整備事業特別本部は、ソウル・サンムン駅西側の都心公営住宅複合地区とシンギル2都心複合事業地区に対する移住費ローンの金融機関選定作業を進めている。ソウル・サンムン駅西側の都心公営住宅複合地区は、道峰区サンムンドン138-1番地一帯4万1325㎡内に1404戸を造成する事業で、土地等所有者は746人である。シンギル2都心複合事業地区は、永登浦区シンギルドン205-136番地一帯6万704㎡に1332戸を造成する事業だ。土地等所有者は631人がいる。シンギル2都心複合事業は、大手銀行のうち一行が移住費ローン機関に選定され最終契約を控えている。一方で、サンムン駅西側の都心複合事業は、移住費ローン機関になると名乗り出たところがない状態だ。
都心複合事業は、土地等所有者とLHが現物補償契約を締結したうえで、老朽住宅や土地を現物で前納すると、後に造成されるマンションの入居権を受け取る構造だ。両事業地とも今年9月に現物補償契約を締結し、来年1月に移住を控える。移住費の確保が十分に進まなければ、事業の進行に支障を来す可能性がある。このため、土地等所有者とLHが移住費ローンを供与する金融機関を探している。
移住費ローンは、土地等所有者が従前資産（土地・住宅）をLHに現物前納し、受け取る入居権を担保として実行される。両事業所とも2024年12月に事業計画の承認が下り、事業計画の承認が管理処分認可に準ずる手続きとして認められ、2025年6月27日に発表された6・27対策の移住費ローン規制の例外対象となった。このため、入居権価値の70%まで移住費ローンが可能だ。例えば、現物前納後に受ける入居権の価値が10億ウォンなら、最大7億ウォンを受け取れる。
先に政府は6・27対策で、首都圏と規制地域内の融資限度（基本移住費ローンを含み、施工会社支援による追加移住費は除外）を最大6億ウォンに制限した。また、移住費ローンの担保認定比率（LTV）も40%を適用することにした。それ以前は、移住費ローンに融資限度額はなく、LTV比率は非規制地域で最大80%、規制地域で40〜50%内外だった。
ただし、対策発表当時の2025年6月27日以前に管理処分認可が下りた事業所については例外を適用した。収用方式の事業である都心複合事業には管理処分認可がない。政府は昨年6月27日以前に事業計画の承認を受けた都心複合事業所について、管理処分認可に準じて移住費ローンの限度を適用しないことにした。
ソン・スンヒョン都市と経済代表は「最近、チョンセと月世帯賃料の上昇が続く状況にあり、移住費ローンが安定的に供給されてこそ再開発地域の退去が進み、事業がスピードを上げられる」と述べた。
ファン・ジェソン都心複合事業全国地域連帯議長は「都心複合事業の対象地のうち、昨年6月27日以降に事業計画の承認を受けたか、まだ事業計画の承認を受けられず政府の移住費ローン規制の適用を受けることになったところは、事業の進行に大きな影響を受けている」とし、「政府が都心複合事業を住宅供給のための主要政策の一つとして推進しているのに、移住費ローンを縛って退去と解体を阻むのは矛盾だ」と語った。