韓国政府が、土地確保の難しさと不透明な組合運営により「仇敵にこそ勧める」との汚名を着せられてきた地域住宅組合（ジジュテク、住民主導の共同住宅開発制度）を見直しの俎上に載せた。土地所有権の確保基準を80%まで引き下げ、組合運営の透明性を高めることで、健全な事業場の事業スピードを上げる一方、不良事業場については解散手続きを合理化し、地域住宅組合員の財産上の被害を最小化する方針だ。
国土交通部は20日、こうした内容の「ジジュテク被害予防および事業正常化方案」を発表した。前日に李在明大統領が2025年6月に「ジジュテク事故が大規模に発生し、その問題が深刻だと承知している」として制度改善を指示したことを受けたものだ。
チャン・ウチョル国土交通部住宅政策官は「2025年10月17日のジジュテク対策では新規組合設立を最小化することに重点を置いたが、今回は既に始まった事業が規制緩和によって速やかに進むようにすることに集中した」と述べ、「既に始まった事業であっても追加の進行段階で問題が生じれば早期退出を促す改善対策も盛り込んだ」と語った。
ジジュテクは一定地域に居住する無住宅者・1住宅所有者（85㎡以下）が自主的に組合を結成し、土地を直接買い入れて住宅を建設し、抽選競争なしで供給を受ける制度である。2024年末基準で全国のジジュテク事業場は618カ所だ。
ジジュテクは、土地所有者が推進する再建築・再開発事業とは異なり、土地所有権を確保しないまま事業を始めるため、土地買収が長期化して事業が遅延・中断される事例が頻発している。事業の長期化は土地買収価格および金融費用の上昇につながり、想定負担金を大きく上回る追加負担金が発生している。
組合運営も不透明なため、不正・横領問題が発生する場合が多い。組合の専門性不足や癒着などにより、施工会社が入居直前に工事費の増額を要求し、事業費が不合理に増加する事例もある。
◇ 土地所有権確保を80%に緩和
国土交通部はジジュテク事業のスピードを上げるため、事業計画承認のための土地所有権確保基準を従来の95%から一般の住宅建設事業と同じ80%へと緩和する。事業認可を受けるための土地確保要件が高く事業進行が鈍いという点を踏まえた措置だ。事業認可を受けた後には売渡請求権を行使でき、事業の進行速度が上がり得る。とりわけ業務代行社や施工会社が所有する事業予定用地については、保有期間に関係なく組合が売渡しを請求できるため、「알박기（居座り妨害）」が難しくなる。
国土交通部は、事業地に85㎡以上の1住宅を保有・居住中の元住民が組合員資格要件を満たさなくても組合に加入できるようにし、立ち退きを防ぐ。現在ジジュテクに加入するには無住宅または85㎡以下の1住宅所有者であり、当該地域に6カ月以上居住していなければならない。ただし、募集申告申請日基準で2年以上の住宅保有および1年以上の居住要件が付与される。
国土交通部はまた、組合員に欠員が生じて補充する場合、組合員資格の判断時点を現在の組合設立認可申請日から組合加入申請日に変更し、組合加入のハードルを下げる。国土交通部関係者は「今回の制度改善を通じて事業スピードが1〜2年程度前倒しになる」と述べた。
◇ 不良組合の適時解散
国土交通部はジジュテクの慢性的問題とされてきた組合の専門性・透明性の不足を解決するため、組合業務代行社の登録制を施行する。資本金5億ウォン、弁護士・会計士など常勤専門人材5人などの厳格な基準を備えた業者のみが組合業務を代行できるようにする。これにより施工会社との不公平な契約まで防止するというのが国土交通部の構想だ。施工会社の過度な工事費増額を防ぐため、韓国不動産院など専門機関の検証も義務化される。また、施工会社の競争入札を義務化し、施工会社との共同施行ではなく組合の単独施行も可能とし、組合と施工会社間の公正な契約を促す。
組合の不透明な運営を改善するための情報公開拡大も推進される。組合は土地確保率、負担金納付状況など事業推進の実態を盛り込んだ情報を半期ごとに義務的に提供しなければならない。また、組合員名簿公開時には住民番号と住所に加え電話番号なども公開し、組合の資金引き出し・使用内訳と証憑資料を組合員に公開する。施行社・業務代行社の役職員など特殊関係人の組合役員選任も制限される。
国土交通部は組合員の決定権を強化する観点からオンライン総会および電子議決を導入し、代理人の認定範囲を配偶者、直系尊卑属などに厳格に限定する。また、組合脱退・返金が可能な加入撤回期間も従来の30日から60日に延長する。
不良組合に対する適時解散も誘導する。国土交通部は、長期間停滞中の組合の事業終結や中途解散に対する再議決の根拠を整備し、不良な事業は適時に終結できるようにする。とりわけ国土交通部は自治体の管理・監督権限を強化し、事実上組合が運営されていなかったり土地権利を任意に喪失した組合に対して認可を取り消せるようにする。事業が完了した組合に対しては1年以内の解散総会開催も義務化し、正当な事由なく未解散の場合は自治体が職権で解散できる根拠も整備される。
キム・イタク国土交通部第1次官は「初期参入基準の強化と今回の対策が作動すれば、地域住宅組合の被害が相当程度減少すると期待する」と述べた。