前・月世（前払い保証金賃貸および月払い賃貸）市場の不安が深まるなか、ソウルのマンションで契約更新請求権の使用比率が低下したことが分かった。賃貸借市場の不安が長期化し、前・月世価格がさらに上昇することを懸念した借り手が契約更新請求権の使用を控えているとみられる。実居住中心の不動産政策で既存の賃貸物件が不足する一方、新築の供給も難しくなるなか、前・月世価格が一段と上昇するとの懸念から黙示の契約延長または合意による再契約で既存契約を維持しようとする傾向が強まっているという分析である。
契約更新請求権は、賃貸借契約の満期後に借り手が家主に契約更新を求めることができる権限である。これを行使すると賃料の上昇率を5%以内に制限して再契約できる。
20日、国土交通部の実取引価格公開システムによると、今年に入って17日までの前・月世契約は6万6712件である。このうち前・月世契約の更新件数は3万782件で、契約更新請求権を使用した件数は1万3223件である。更新権の使用比率は42.9%で、前年の使用比率48.4%より5.5ポイント低い水準である。
とりわけこうした傾向は、多住宅所有者に対する譲渡税重課の猶予廃止が発表された2月から一段と鮮明になっている。今年1月の更新権使用比率は45.9%だったが、2月には43.4%へ下がった。3月にはこの比率が39.9%と40%台を超えられず、4月も39.9%を維持した。
前・月世の契約更新請求権の使用が減ったのは、賃貸借市場の不安が一段と増すとの見通しによるものだと専門家は分析する。2023年初めにも前・月世の契約更新請求権を行使する借り手が急速に減少したが、当時はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺の影響でチョンセ（韓国特有の賃貸制度）需要が大きく落ち、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が大幅に下がると予想された時期だった。借り手はこの状況で更新請求権を使う必要がなく、むしろチョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格を下げて契約を更新する減額契約を結んだ。
足元の状況は3年前と異なり、前・月世不足で賃料がさらに上がり得るとの懸念から、契約更新請求権を後に使おうとする需要が強いとの見方が出ている。その後にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金や月世がさらに上昇した際に更新請求権を使うため、今は黙示の契約延長や家主と保証金の上方調整で合意する再契約を結んでいるというわけだ。契約更新請求権を使用する場合は賃料上昇率に制限がある一方、権限を使用しない場合は黙示の契約または賃貸人との協議で前・月世価格を設定できる。
江南圏だけでなく中低価格地域でも、このように契約更新請求権を使わず保証金を引き上げる契約は容易に見つかる。江西区登村洞のAアパート専有93.81㎡は今月15日、契約更新請求権を使用せず、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を従来の4億ウォンから5億ウォンへ引き上げる内容で更新契約が締結された。同日、松坡区松坡洞のBアパート専有64.66㎡も、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を7億5000万ウォンから9億ウォンへ引き上げる、更新請求権を使わない更新契約が行われた。
最近は多住宅所有者の売り物件の放出を促す政策が続き、供給不足が続くと予想されるなか、前・月世難が長期化し得るとの見方が優勢である。ソウルのマンションの平均チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格は先月時点で6億8000万ウォンと、7億ウォンに迫る状況だ。
とりわけソウルのマンションの場合、多住宅所有者をはじめ非居住の1住宅所有者への規制が強化され、実居住中心の市場へ再編されると予想されることから、賃貸借市場の不安が一段と強まるとの見通しである。新築の供給物量が不足している点も、前・月世価格自体がさらに上昇し得るとの見方を後押ししている。
ナム・ヒョクウ・ウリィ銀行不動産研究院は「黙示の更新や合意による再契約の場合、契約更新請求権を使ったとは見なさない」としたうえで、「前・月世市場が不安で物件がなく、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格も上がると予想されるため、後に移動すること自体が難しくなることを見越して（契約更新請求権を）使わない部分がある。また家主の立場では、最近は保証金で住宅を追加取得することも難しくなり、黙示の契約をする場合もあるようだ」と述べた。ソ・ジンヒョン・クァンウン大学不動産法務学科教授も「最近は前・月世価格があまりに上がっており、黙示の契約をしようとする人が増えている」と語った。