ソウルのカンナム・ソンスなどで「プロジェクトREITs（不動産投資会社）」を活用したオフィス開発が進んでいる。プロジェクトREITsは、竣工資産を買収・運用してきた従来のREITs構造から離れ、開発段階から資金を調達し、竣工後の賃貸・運用まで全過程を担うREITsである。
16日国土交通部とREITs業界によると、国土交通部がこれまでに設立申告を受理したプロジェクトREITsは9件であることがわかった。オフィスや複合事業、ヘルスケア、物流センターなど多様な不動産開発事業にプロジェクトを活用している。
国土交通部はプロジェクトファイナンス（PF）不良の正常化策の一つとして、一定の自己資本を備えたデベロッパーが不動産開発事業の全過程を担えるプロジェクトREITsを2025年11月に導入した。
従来の特別目的会社（PFV）を通じた不動産開発は、施行会社が自己資本なしに借入で事業を進め、竣工後の分譲で収益を上げる構造を持っている。この構造はPF事業の不良リスクを高め、分譲購入者に開発リスクが転嫁される問題が生じる。国土交通部はこうしたPFVの構造的問題を解決する代替的な開発手段としてプロジェクトREITsを導入した。
プロジェクトREITsの導入に伴い、ソウルのオフィス市場でプロジェクトREITsによる開発案件が相次いでいる。国土交通部によると、コラムコ価値投資カンナムはプロジェクトREITs方式でオフィス建設に乗り出した。瑞草区ソチョドンのライオンミシン敷地に延べ面積6万4390㎡（約1万9500坪）、地下6階〜地上23階規模のプライムオフィスを造成する事業である。
城東区ソンスドンで敷地面積2600㎡に2476億ウォンを投じてオフィスを建設するエイチエル第6号ソンスもプロジェクトREITsだ。認可取得後の着工前段階でプロジェクトREITsへの転換申告が行われた。エイチエル第7号ソンス・プロジェクトREITsも同じくソンスドンで3060億ウォンを投入してオフィスを建設する事業で、認可前の段階でプロジェクトREITs申告が受理された。
インチョン市ミチュホル区のチェムルポ駅都心複合事業もプロジェクトREITs方式で開発される。共同住宅および商業施設を建設・運用するこの事業は、認可取得後の着工段階でプロジェクトREITsへの転換を申請した。総事業費は1兆9804億ウォンである。
プロジェクトREITsは開発益と賃貸収益を同時に狙える投資構造という点で、導入が加速すると期待される。一般のREITsは竣工済み建物の賃貸収益が中心だが、プロジェクトREITsは開発・運用・売却の全過程が含まれ、分譲利益と資産価値の上昇まで得られるため、利回りがより大きくなり得るからである。また、従来のPFV方式の開発よりも事業リスクを構造的に分散できる点も長所だ。
ただし業界では、プロジェクトREITsを活性化するには従来のPFV方式に比べ強化された規制が足かせになり得るとの声が出ている。プロジェクトREITsより初期資本負担が小さいPFV構造で開発から竣工、賃貸運用まで可能な状況で、竣工後の公募や公示、監督など規制負担が大きいプロジェクトREITsへ転換する利点が大きくないという指摘である。PFVは資金借入に制限がなく、報告および公示義務がない。一方、プロジェクトREITsは自己資本の2倍以内という資金借入限度があり、報告・公示義務が課される。またプロジェクトREITsは開発完了後18カ月以内に営業認可を取得して一般REITsへ転換し、その後投資家公募を実施しなければならない。
REITs業界の関係者は「現在、開発事業に対するプロジェクトREITs転換時に収益がより大きくなるという保証はない。代わりに規制は以前より厳格になり、（プロジェクトREITs）転換についてはより綿密な試算が必要だ」と述べたうえで、「プロジェクトREITsは公募REITsまで考慮しなければならない分、開発と賃貸収益を総合的に見極める必要があるようだ」と語った。
業界の別の関係者は「期待を持って始めはしたが、現時点ではPFVと比べ、運用の立場からどのような利点があるのか利点を見出せていない状況だ」とし、「最初のエクイティ（資本）がPFVに比べて多く必要であり、公示など運用において外部介入が多くなり得る構造であるためだ」と述べた。続けてこの関係者は「ただし、現在の開発市場自体が良くないため、プロジェクトREITsを完璧に評価しにくい部分はある」としつつ、「政府に意欲がある以上、制度的な補完があるだろうという期待はある」と付け加えた。