京畿道キンポ市プンム洞で地域住宅組合（ジジュテク、地域住宅組合）事業を推進していた土地が一括で競売に移った。ジジュテクで1800世帯を超える大規模マンションを造成すると宣伝し、組合員から資金を集めていた組合は事業対象地を完全には確保できず、一部確保した土地も換地処分がされていない替地（都市開発事業者が経費を充当するために売却した土地）だった。
1300人近い組合員から1人当たり6000万～7000万ウォンの資金を受け取ったが、金融会社から受けた貸出910億ウォンが期限利益喪失（EOD）に陥り、土地は丸ごと競売にかかった。組合が組合員から集めた資金は1000億ウォン近い。現在この資金は残っておらず、どこに使われたのかも把握できない状況だ。
◇ 換地処理もされていない土地を買った組合
16日、整備業界と法曹界によると、2025年7月15日、仁川地方法院富川支院はキンポ市プンム洞570-7番地一帯8万5243㎡（約2万5746坪）に対して競売開始決定を下した。この土地は「キンポプンム1次地域住宅組合」がセマウル金庫などのレンダー団から土地買収のためのブリッジローン910億ウォンを受ける過程で担保として提供した場所である。レンダー団関係者は「期限利益喪失（EOD）により先順位債権者が競売を申請し、裁判所の開始決定後、まだ競売期日は指定されていない」と述べた。
この事業地は、キンポ市プンム洞570-7番地一帯約11万9369㎡（約3万6109坪）一円に地下1階、地上最高36階規模の共同住宅1822世帯と付帯福利施設を建設する計画だとして組合員を募っていた場所だ。ワイエス開発が業務代行契約を締結した。キンポ市がプンム洞一帯の老朽地域を開発するための「キンポユヒョン地区都市開発事業」を進めており、このユヒョン地区内に属する土地である。
キンポ市はキンポプンムユヒョン地区都市開発事業組合を施行者として換地方式でユヒョン地区を開発している。換地方式は都市開発事業を行う際、土地所有者の権利を収用して補償する代わりに、開発後に造成された新しい土地（筆）に交換する方式である。組合はまだ換地処理がされていない土地の一部を買い、この土地を担保に融資を受けたが、期限利益喪失の状態に陥った。
組合は1人当たり6000万～7000万ウォン前後の金額を集めた。競売開始命令日である2025年7月13日基準の組合員は1292人、組合員が納付した資金は約990億ウォンだ。組合員の納付額だけでもレンダー団から借りた910億ウォンのブリッジローンを返済できる規模だが、組合は今破産状態だ。組合員から受け取った資金がどこに消えたのか、なぜ貸出に対する期限利益喪失が発生したのかは不明だ。一部組合員は組合脱退訴訟を提起して脱退した。既存の組合理事体は新しい執行部に交代した状態だ。
ペ・ソングォン法律事務所ソンジの弁護士は「組合に資金が残っておらず、900億ウォンを超える先順位債権者がいるため、競売が落札されても組合員が資金を取り戻すのは容易ではない」と説明した。キンポ市関係者は「まだ正確な組合員の被害額は把握できていない状態だ」と述べた。これに関して、組合関係者は「組合執行部を中心に問題を解決するための方策を探っている」とした。
◇ 違法・組合不正が相次ぐ、李大統領は2025年に全数調査を指示
地域住宅組合は、特定地域に6カ月以上居住した無住宅者などが組合を結成し、直接土地を買って施工会社を選定し、マンションを建てる住民主導型の住宅開発事業である。1970年代末、無住宅者の住宅確保を支援するために導入された制度だ。再開発・再建築などの整備事業組合は、家主や土地所有者が組合員となって事業を推進する。しかしジジュテクは、無住宅者または小型住宅保有者などが組合を構成して事業を推進し、事業過程で土地を確保する。土地所有権を確保する前に組合員を集めて事業を始めるのだ。こうした違いにより、地域住宅組合ではしばしば不正、横領などの問題が発生してきた。
李在明大統領も2025年6月5日の就任後初の国務会議で「地域住宅組合の事故が大規模に発生し、その問題が深刻だと認識している」とし、「全国的な実態調査と再建築・再開発の法令問題に関して別途報告してほしい」と求めた。国土交通部が2025年6～7月に全国618カ所のジジュテク現場を調査した結果、187組合で293件の紛争を確認した。ソウル市も2025年5月から10月まで118カ所の地域住宅組合を全数調査し、118カ所で住宅法違反と組合不正を摘発し、14件を捜査依頼した。
ソ・ギョンギュ大邱カトリック大学教授（不動産学）は「ジジュテクは事業用地を100%確保していない状態で組合員を募集し、この資金で土地を買う構造だが、最大のリスクは事業用地を確保できないことだ」と述べた。続けて「工事費の上昇などで施工会社が組合員に追加の負担金を要求するなどの問題も発生し得る」とし、「事業を推進する過程で組合が事業費名目で組合員の資金を使用したとすれば、これを還収する方法もない」と付け加えた。ソ・ジンヒョン光雲大学教授（不動産法務学科）も「ジジュテク事業は組合のモラルが確保されなければ事業を進められない構造だ」と述べた。