老朽化したソウルの駅勢圏にある在来市場を開発する整備事業が加速している。大型マートが増え、電子商取引（イーコマース）市場が急速に成長するなかで在来市場が直撃弾を受けると、建物を新築して変身を図る動きだ。主流は住商一体型の複合建物である。低層部に商店街を、中・上層部に共同住宅を建てる方式で、空室率の高い商店街で建物を埋めるよりも事業性の確保が容易なのが最大の利点だ。
10日ソウル市などによると、瑞草区庁は2日、良才洞1-7番地一帯の良才市場整備事業の事業施行認可に向けた縦覧に着手した。1月末に市の整備事業統合審議を通過してから3カ月ぶりだ。この後、管理処分認可を経れば解体および着工が可能になる。
地下鉄3号線良才駅から徒歩5分の距離にある良才市場は1988年に建てられた商店街建物だ。良才市場整備事業は、商店街一帯の敷地1102.9㎡に地下4階〜地上10階規模の近隣生活施設と販売施設、業務施設が複合した商店街建物を新築する事業である。上限容積率が250％以下の第2種一般住宅地域だが、「伝統市場および商店街育成のための特別法」に基づき容積率395％の適用を受け、延べ面積7116万㎡規模の建物を建てられるようになった。
良才市場のほかにも江南の一等地に位置し期待感を集める市場がある。地下鉄3号線大峙駅と道谷駅の間、「ラミアンテチパレス（2026年入居、1608世帯）」前の大通り沿いに位置する江南区大峙洞の南ソウル総合市場が代表的だ。南ソウル総合市場は2024年に管理処分計画の認可を受け、今年に解体および着工に入る。既存の3階建ての建物をすべて取り壊し、地下4階〜地上14階規模の住商一体型複合施設を建てることにした。瑞草区方背南部総合市場は昨年8月に管理処分認可を受け、地下4階〜地上14階規模の住商一体型複合施設として再誕生する予定だ。
止まっていた江南区論峴洞の論峴総合市場整備事業も再開の兆しを見せている。論峴総合市場はソウル地下鉄9号線彦州駅の裏手に1978年に入った場所で、周辺の高層建物の間で老朽化したまま放置され「江南の孤島」と呼ばれてきた。高さ10階の住商一体型複合建物に整備する内容の事業施行計画の認可を受け、2024年2月に管理処分計画を申請して以降、現在まで目立った進展はない状況だが、先月、組合が整備事業設計者・整備事業専門管理業者の選定に着手するなど動きを見せている。
建設業界関係者は「在来市場の整備事業は利害関係が鋭く絡み、権利関係が厄介で事業推進は容易ではないが、江南の好立地に位置する市場は比較的スピードが速い方だ」とし、「商店街より住宅需要が高く、事業性の確保が容易で、住商一体型の複合施設として新築するのが最近のトレンドだ」と述べた。
このほかにも江西区傍花洞の空港市場、新林洞の新林総合市場なども住商一体型複合施設への変貌を推進中だ。ソウル都市空間ポータルによると、ソウル内27カ所が市場整備事業を推進中である。在来市場の整備事例はさらに増える見通しだ。これまで▲空室率30％以上▲老朽度（築30年を経過した建物が60％以上、または安全等級D等級以上）▲3年間で流動人口10％以上減少の3要件のうち2つを満たしてこそ整備事業の推進が可能で制約が大きかった。しかしソウル市が昨年、規制を緩和し「区庁長が商圏活性化と都市開発のために必要だと認める」場合も整備事業の推進を許容することにした。またソウル市は、ソウル内の市場57カ所の都市計画施設の解除・維持の可否なども検討している。