主要建設会社が1年以上回収できていないか、回収不能と判断して損失として確定した売掛金が1年で70%超増えた。主に知識産業センター、オフィスなどの業務施設や生活型宿泊施設など居住が不可能な施設の事業所で未分譲が発生し、資金の回収に支障が出た。一部の建設会社はデベロッパーのプロジェクトファイナンス（PF）融資を肩代わり返済したり、デベロッパー融資に対する支払保証により数千億ウォンの資金を投入した。
8日韓国信用評価によると、信用格付けのある主要13社の建設会社（現代建設・DL E&C・ポスコE&C・GS建設・ロッテ建設・IPARK現代産業開発・新世界建設・SKエコプラント・KCC E&C・Seohee Construction・BSハニャン・IS東西・Chinhung International）が1年以上回収が遅延しているか損失として確定（貸倒処理）した売掛金規模は、昨年末で8兆ウォンだった。こうした売掛金には主に工事未収金、分譲未収金などが含まれるが、前年の2024年の4兆7000億ウォンより70.2%（3兆3000億ウォン）増えた。同期間に建設会社の売掛金総額に占めるこうした債権の比率も24%から32%へ上昇した。売掛金全体の3分の1が1年以上受け取れていない資金か、貸倒処理されたということだ。
キム・サンス韓国信用評価首席アナリストは「建設会社は分譲代金が入ればこれで工事代金を受け取るが、分譲日程の遅延や未分譲の増加で回収できない売掛金が積み上がっている」と説明した。キム・アナリストは「現在工事が進行中の事業所も多いが、現時点では竣工時点の分譲率を推計しにくい。竣工後には損失がさらに発生する可能性があり、これを主眼に置いてモニタリングする計画だ」と付け加えた。
未分譲リスクによりデベロッパーの債務を肩代わり返済したり保証を提供する建設会社も増えている。建設会社は通常、PF事業に参加する際、デベロッパーの事業が想定どおり進まない場合を想定し、デベロッパーの融資を肩代わり返済したり融資の支払保証をしなければならない場合を「偶発債務」と分類する。ところが、こうした偶発債務が現実化する事例が相次いでいる。
代表的なのは昨年3000億ウォン近い融資をデベロッパーに代わって返済したIPARK現代産業開発だ。現代産業開発は昨年8月、デベロッパーのJKミレがソウル江東区「江東アイパーク・ザ・リバー」事業所に対する本PF融資2940億ウォンを返済できなかったため、これを代位弁済した。江東アイパーク・ザ・リバーは、江東区高徳洞345番地一帯23万4523㎡（約7万951坪）に造成された高徳ビズバレー（高徳商業業務複合地区）の一部に造成された建物である。敷地面積3万5916㎡（約1万864坪）、地下6階〜地上21階で構成され、販売施設、運動施設、文化および集会施設、業務施設、第1・2種近隣生活施設などの用途で分譲された。2025年2月に竣工し、江東イケアも分譲を受けて営業中である。商業施設は入居テナント誘致率100%を記録した。しかし業務施設であるオフィスは、残金未回収や分譲契約者の集団入居拒否事態などにより、分譲率と実入居率が低調な状態だ。
分譲契約者のうち200人余りは、分譲当時に業務施設であるオフィスが実居住可能だと宣伝したとして、施工会社の現代産業開発とJKミレを相手取り、虚偽・誇大広告に関する分譲契約解除および分譲代金返還訴訟を提起した。現代産業開発の関係者は「進行中の訴訟については状況を明らかにできない」と述べた。
SKエコプラントも昨年、知識産業センターの開発事業でデベロッパー融資に対する支払保証を提供した。「堂山駅2次SK V1」知識産業センターで未分譲が発生し、デベロッパーは本PFを未分譲施設を担保とする668億ウォン規模の未分譲担保融資へと転換し、この過程でSKエコプラントが支払保証を提供した。2022年11月に分譲を開始し、現在も分譲が進行中だ。新世界建設も京畿道クリの知識産業センター「カルメ・ヒューベル・ナイン」と釜山海雲台区友洞の生活型宿泊施設「ビリーブ・パラグラフ海雲台」に対する弁済（保証）810億ウォンを提供している。
シン・ボヨン世宗大学不動産AI融合学科教授は「知識産業センターやオフィスなどの非住宅用施設は、新型コロナ以降の在宅勤務拡大など勤務環境の変化で需要が大きく減り、分譲を受けようとする投資家は金利急騰で融資利息が増え、投資心理も悪化した」と説明した。シン教授は「このように投資家の期待収益率が下がることで、さらに未分譲の悪循環に陥っている」と付け加えた。