主要建設会社が1年以上回収できていない、もしくは回収不可能と判断して損失として確定した売掛金が、1年で70%以上増えた。主に知識産業センター、オフィスなどの業務施設と、生活型宿泊施設など居住が不可能な施設の事業所で未分譲が発生し、資金回収に支障を来した。一部の建設会社はデベロッパーのプロジェクトファイナンス（PF）融資を肩代わり返済したり、デベロッパー融資に対する支払保証により数千億ウォンの資金を投入した。
8日韓国信用評価によると、信用格付けのある主要13社の建設会社（現代建設・DL E&C・ポスコE&C・GS建設・ロッテ建設・IPARK現代産業開発・新世界建設・SKエコプラント・KCC E&C・Seohee Construction・BSハニャン・IS同書・Chinhung International）が、1年以上回収が遅延しているか損失として確定（貸倒処理）した売掛金の規模は、昨年末で8兆ウォンと集計された。こうした売掛金には主に工事未収金、分譲未収金などが含まれるが、前年の2024年の4兆7,000億ウォンに比べ70.2%（3兆3,000億ウォン）増えた。同期間に建設会社の売掛金総額に占めるこれらの債権の比率も24%から32%に上昇した。全体の売掛金のうち3分の1が1年以上未回収か、貸倒処理されたということだ。
キム・サンス韓国信用評価主席アナリストは「建設会社は分譲代金が入金されればこれで工事代金を受け取るが、分譲日程の遅延や未分譲の増加で回収不能の売掛金が積み上がっている」と説明した。キム・アナリストは「現在、工事が進行中の事業所も多いが、現時点では竣工時点の分譲率を推定しにくい。竣工後には損失がさらに発生する可能性があり、これを重点にモニタリングする計画だ」と付け加えた。
未分譲リスクにより、デベロッパーの借金を肩代わり返済したり保証を提供する建設会社も増えている。建設会社は通常、PF事業に参加する際、デベロッパーの事業が想定どおりに進まない場合を想定し、デベロッパーの融資を代わりに返済したり融資の支払保証をしなければならないケースを「偶発債務」と分類する。ところが、この偶発債務が現実化する事例が相次いでいる。
代表的なのは、昨年3,000億ウォン近い融資をデベロッパーに代わって返済したIPARK現代産業開発である。現代産業開発は昨年8月、デベロッパーのJKミレがソウル江東区「江東アイパーク・ザ・リバー」事業所に対する本PF融資2,940億ウォンを返済できなかったため、これを代位弁済した。江東アイパーク・ザ・リバーは、江東区高徳洞345番地一帯23万4,523㎡（約7万951坪）に造成されたコドク・ビズバレー（高徳商業業務複合地区）の一部に造成された建物である。敷地面積3万5,916㎡（約1万864坪）に地上21階・地下6階で造成され、販売施設、運動施設、文化・集会施設、業務施設、第1・2種近隣生活施設などの用途で分譲された。2025年2月に竣工したが、主要テナントとしては江東イケアがある。商業施設は98%という高いテナント誘致率を記録した。しかし、業務施設であるオフィスは、残金未回収や分譲契約者の集団入居拒否事態などにより、分譲率と実入居率が低調な状態だ。
分譲契約者のうち200人余りは、分譲当時に業務施設であるオフィスが実居住可能だと宣伝されたとして、施工会社の現代産業開発とJKミレを相手取り、虚偽・誇大広告に対する分譲契約解除および分譲代金返還訴訟を提起した。現代産業開発の関係者は「進行中の訴訟については状況を明らかにできない」と述べた。
SKエコプラントも昨年、知識産業センター開発事業でデベロッパーの融資に対し支払保証を提供した。「堂山駅2次SK V1」知識産業センターで未分譲が発生し、デベロッパーは本PFを未分譲施設を担保とする668億ウォン規模の未分譲担保融資に転換し、この過程でSKエコプラントは支払保証を提供した。2022年11月に分譲を開始し、現在も分譲が進行中だ。新世界建設も、京畿道クリの知識産業センター「カルメ・ヒュベル・ナイン」と、釜山海雲台区牛洞の生活型宿泊施設「ビリーブ・パラグラフ海雲台」に対する弁済（保証）810億ウォンを提供している。
シン・ボヨン世宗大不動産AI融合学科教授は「知識産業センターやオフィスなどの非住宅施設は、新型コロナ以降の在宅勤務拡大など勤務環境の変化で需要が大きく減り、分譲を受けようとする投資家は金利急騰で借入利息が増え、投資心理も悪化した」と説明した。シン教授は「このように投資家の期待収益率が低下するため、未分譲の悪循環に一層陥る」と付け加えた。