政府が空き店舗やオフィスなどを青年と新婚夫婦・新生児世帯のための住宅へ転換する。文在寅（ムン・ジェイン）政権当時に推進した「ホテルのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）」制度が一部形を変えて復活するということだ。専門家は今回の対策で都心内の短期的な住宅供給は可能だが、供給規模が大きくないため効果は限定的だと見通した。
国土交通部は2日、都心内の商店・業務・宿泊施設などの非住宅をオフィステル・寄宿舎などの準住宅に用途変更して買い取り賃貸住宅として供給すると明らかにした。対象は土地取引許可区域と規制地域に指定されたソウルとギョンギの12地域にある小型ビル、知識産業センター、生活型宿泊施設などだ。韓国土地住宅公社（LH）が直接買い取りまたは買い取り約定方式で2000世帯＋αを買い取る予定である。
非住宅を買い取り公共賃貸住宅として供給する方式は2020年にも導入された。当時政府は住宅供給難と新型コロナによるホテル需要急減が重なり、商店を買い取り・リモデリングして賃貸住宅を供給する計画を発表した。以後、政府が買い取った非住宅の大半がホテルだったため「ホテルのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）」という言葉まで出た。当時政府は非住宅転換を通じて1万3000世帯の住宅を供給しようとしたが、実際の供給は1000世帯にとどまった。
国土交通部関係者は「2020〜2021年に類似事業を進めたが、2022年から工事費が上がり（民間事業者の）申請が入らなくなり、ホテルのリモデリング事業は事実上2022年から中断した」と語った。この関係者は「過去と異なり今回はLHが建物主から直接買い取る方式も導入した」とし、「従来は築10年未満の非住宅を対象にしたが、築年数基準を緩和し築30年以下の非住宅であれば買い取りが可能だ」として過去の政策との相違点を説明した。
国土交通部は過去と政策設計に差を設けたとしたが、実際に今回の政策が成功につながるには越えるべきハードルがある。過去に同一政策を実行した際にも、建物の所有権者が複数の場合、事業同意の取り付けに困難があった。今回も建物の棟単位の買い取りが原則である以上、所有者の同意が前提となるため、所有権が分散している場合には事業推進が難航すると予想される。
また政府が「高値買い取り」を防ぐため定量化した指標で価格の妥当性を判断する状況で、リモデリング費用が小さくないだけに価格面で非住宅所有者を誘引できるかどうかも見守るべき点である。
イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員は「商店価格に、遮音対策や上下水道設備のためのリモデリング費用まで上乗せされ、コスト負担が大きい状況だ」とし、「こうした費用を負担しても建物所有者が1人なら売ると言えばよい。しかし所有者が複数の場合、費用が負担であれば事業がスピードに乗れない」と述べた。
市場では非住宅を住宅に転換する政策について、政府の強力な供給意思だと評価した。ただし全・月世市場の不安を鎮めるには不足する可能性があるとした。さらに、供給効果が実際に発生する時期が来年下半期以降と予想され、短期供給という政策目標の実効性が落ちるとの指摘も出る。非住宅転換の買い取り公示後、契約、用途変更の認可、リモデリング工事期間などを考慮すると、実際の入居は早くても来年下半期と見込まれる。
ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「商業施設は大半が都心に位置しており、この部分を賃貸供給に活用するのは肯定的だ」とし、「オンライン流通市場の変化に伴い空室リスクが大きい事業者の立場でも悪くない方策だが、実際の供給量が大量建設して供給する物量に比べて多くないという限界がある」と述べた。
別の不動産専門家も「商業用建物を居住用に用途変更する際の要件が厳しい」とし、「短期供給という政策目標はあるが、認可期間を考慮すると想定より実際の供給時期は早くない可能性がある」と指摘した。
一部では、政府が競争力のない非住宅を買い取る代わりに、市場で自発的に住宅へ用途を転換できる環境を整えるべきだとの意見もある。ソ・ジンヒョン光云大不動産法務学科教授は「未販売が出たり空室が生じた知識産業センターや商店を公共が買い取るのではなく、民間事業者が直接用途を転換して住宅として供給できるようにする方が望ましいと考える」と述べた。