韓国政府が家計債務の管理策の一環として多住宅保有者、賃貸事業者のアパート担保ローンの満期延長を制限し、この対策が住宅価格の安定効果をもたらすかに関心が高まっている。李在明大統領も多住宅保有者と賃貸事業者のローン満期延長を「特典」だとして不公正だとの立場を示し、このような特典を除去すれば住宅の売り物件が増え、住宅価格の安定効果があると期待した。しかし大多数の専門家は、今回の家計債務管理策が不動産市場に大きな影響を及ぼさないと見通している。
◇ 影響を受ける人は「限定的」
今回の対策が市場に大きな影響を与えないと見る最大の理由は、現在のアパート担保ローンの構造にある。韓国政府は住宅を2戸以上保有する個人と賃貸事業者（個人・法人）が保有する首都圏と規制地域のアパート担保ローンの満期延長を原則として認めないとした。昨年の6・27対策で多住宅保有者に対する新規貸出を禁止し、9・7対策では賃貸事業者への新規貸出を遮断した後、満期延長まで制限するということだ。
しかし現在のアパートの住宅ローンは、すでに金融当局の家計債務管理策に従い、大半が長期の元利金分割返済方式で満期が20〜30年までに転換された状態だ。代表的なのが2015年に大手銀行16行で発売された「安心転換ローン」だ。これは権大英金融委副委員長が金融政策課長時代に主導した政策ローン商品で、従来の変動金利・一括返済方式の住宅ローンを長期固定金利・分割返済方式に切り替えた。満期を最長30年まで選択でき、1次と2次でそれぞれ20兆ウォンの枠が速やかに消化されるほど人気を集めた。安心転換ローンは2015年の初回発売後、2019年に庶民型として再発売された。庶民型商品は夫婦合算所得制限と1住宅保有者に限定されていたが、2015年の商品では多住宅保有者も利用でき、所得制限もなかった。現在も新規に取り扱われる住宅ローンは、大半が5年以上の固定金利かつ長期の元利金分割方式の形で貸し出されている。
イ・ジュヒョンGGAuction専門委員は「通常、満期が30年に設定されたローンが多く、満期延長規制の影響を受ける住宅はそれほど多くないだろう」と述べた。ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「賃貸事業者がアパートを担保に施設補修資金（運転資金）などのローンを受ける際、数年単位の満期一括返済構造で借りる場合があるが、このようなローンが影響を受ける」と説明した。ただ、業界では多数のアパート担保ローンが20〜30年以上の長期契約で契約書を交わしている状態のため、今回の対策の実効性は限定的だとの意見が多い。
◇ カンナム・マヨンソンはローン自体がない
カンナムとマポ、ヨンサン、ソンドンなど住宅価格の基準となる地域も、今回の家計債務管理策の射程圏から外れる。全体の住宅価格に占めるローン比率が低く、ローン満期が来なくても高額のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）などの賃借資金への転換が可能な地域だからだ。KB不動産によると、昨年9月にソウル漢江以南の11区のアパート平均売買価格は18億677万ウォンを記録し、統計開始以来初めて18億ウォンを超えた。カンナム3区は専有面積59㎡の平均売買価格も20億ウォンを突破した。昨年韓国政府は10・15対策で首都圏・規制地域内の25億ウォン超の住宅に対して住宅ローンの上限を2億ウォンに制限したこともある。ローン満期延長の禁止が政策的効果を出すには容易でない構造という意味だ。
ただし、既存の賃貸事業者が登録した賃貸住宅は影響を受ける可能性がある。韓国政府が2004年に導入した賃貸事業者制度は、最長10年の義務賃貸期間を維持し家賃上限（年5%）を守れば税制上の優遇を受けられる制度だった。2020年にアパートに対する賃貸事業者制度は廃止されたが、既に登録してなお抹消されていないアパート賃貸事業者が存在する。賃貸住宅の登録基準が「公示価格6億ウォン以下」であるため、ソウル外縁部、中低価格アパートに集中していると市場では分析する。
キム・ハクリョルスマートチューブ不動産調査研究所長は「高額住宅はローンがほとんどなく、仮にローンがあっても満期延長ができなければ、より高いチョンセ（韓国特有の賃貸制度）を提示しても借り手が入ってくる人気地域である場合が多く、政策効果はないだろう」と語った。キム所長は「むしろチョンセを組み合わせるにせよ、月世帯（賃料）を受けるにせよ、賃借人の保証金と銀行ローンをすべて受けて購入したソウル外縁部とキョンギド地域の住宅が満期延長禁止の影響を受けて売り物件として出たり、競売に移行して庶民の苦悩が増える」と付け加えた.