ホバングループ（建設）がテグ（大邱）スソング（寿城区）ファングムドン（黄金洞）に最高40階を超える複合用途ビル（住商複合）を建設する。住商複合が入る土地は、デベロッパーが4,000億ウォン規模のプロジェクトファイナンス（PF）融資を返済できず、ホバンが肩代わりして引き受けたものだ。ホバンは肩代わりした資金を回収するためにこの土地を公売に付した。しかし公売でも土地を引き受ける主体が現れなかったため、最近になって再び自社開発に方針を転換した。
5年間にわたりナデジ（裸垈地・地上に建築物がない土地）として残っていたこの場所の近くには、テグを代表する大人向けナイトクラブ「韓国館」がある。事業と施工をホバングループが一括して担う自社事業は、在庫（未分譲）が発生すると資金を回収できないリスクが大きい。ただし来年からテグの新規マンション供給がないことは、この事業の分譲にプラスに働く可能性がある。
31日の開発業界の話によると、最近ホバングループは売却を進めていたテグ寿城区黄金洞の住商複合開発事業「ホバンサミット・ゴールデンスカイ」を自社事業に切り替えた。土地を売らずに直接開発するということだ。ホバングループ関係者は「事業に対して最後まで責任を負うというグループ最高経営陣の意思が反映された」と述べ、「建設不況に陥ったテグ地域において、開発事業を通じた人員雇用などで活力を吹き込む意図も込めた」と語った。
事業地はテグ市寿城区黄金洞851-13番地一帯の1万9,181.2㎡の土地である。デベロッパーだったクロスイルササムホールディングスが2021年にPF融資で確保した土地だが、5年目に入っても着工できず、裸垈地として残っていた。クロスイルササムホールディングスはここに地下5階、地上43階、823戸規模の共同住宅とオフィステルおよび近隣生活施設を造成する計画だった。2021年11月に3,650億ウォン規模のPF融資を受け、2024年8月には4,000億ウォン規模で借り換え（リファイナンス）した。この過程でホバングループが連帯保証を提供したが、デベロッパーが融資金を返済できず、ホバンが代位弁済した。金融監督院によると、クロスイルササムホールディングスは2023年に346億ウォン、2024年に364億ウォンの当期純損失を計上した。
ホバングループはシンジケート団にPF融資を肩代わり返済した後、担保として提供されていた黄金洞の土地を昨年下半期に公売に付した。しかし9月から10月にかけて実施された公売で、この土地を引き受ける主体は現れなかった。3,300億ウォンだった最低入札価格も2,750億ウォンまで引き下げられたが、新たな買い手は見つからなかった。
この場所が5年以上にわたり裸垈地として残っていたのは、テグ市の規制強化と立地条件などが複合的に作用したためだ。テグ市は2021年6月以降に建築審議を申請した商業地域内の建築物について、容積率の上限を強化した。中心商業地域内に住商複合ビルを建てる場合、当該ビルの住宅用途として使われるマンションとオフィステルの容積率を最大450％に、一般商業地域では容積率を最大430％に制限した。一般に住商複合開発の事業性を確保するには、住宅用途の容積率が700％以上認められてこそ高層マンションを建ててデベロッパーが利益を得られる。このためクロスイルササムホールディングスも規制が適用される前に建築審議を申請し、2021年11月に700％を超える容積率で条件付き審議を通過した。現在この事業地の容積率は767.5％である。
規制強化を懸念して建築審議を先に受けたが、新型コロナの拡大と地域の建設不況、未分譲の増加などが重なり、事業は継続的に遅延した。さらに黄金洞一帯が遊興施設の密集地である点も、大規模住商複合開発の障害として作用したと業界は分析する。事業地に近接した場所にはナイトクラブの韓国館があり、宿泊施設や酒場なども密集している。韓国館は「ババンバ（Ba bam ba）」と並ぶテグの代表的な大人向けナイトクラブで、事業対象地から徒歩3分の距離にある。
実際に2024年に竣工した近隣の「ヒルステイト黄金駅リザーブ1・2団地」も、分譲当時にこうした立地上の弱点のため割引分譲を行った。業界関係者は「黄金洞は寿城区内で遊興施設などが密集した場所で、居住地としては好まれず、これがゴールデンスカイ住商複合の開発にも悪影響を与えたと承知している」と述べた。
商業施設内には住商複合以外の住宅用建物を建てることはできない。純粋なマンションを建設できず、建築物の一部をオフィステルや商業施設などで充当しなければならない。このため、非自発的に土地を保有することになったホバンには、土地を売却するか住商複合を建てる以外の選択肢がない。
ただし、来年からマンション供給がほとんどないテグの不動産市場の状況を踏まえると、ホバンサミットゴールデンスカイ住商複合の開発が順調に完了する可能性もある。イ・ビョンホン大邱科学大学金融不動産学科教授は「来年からテグのマンション入居供給がなく、テグ市も規制緩和を進める雰囲気のため、黄金洞一帯で新規マンション開発が進む可能性がある」と述べ、「こうした流れがホバンサミットゴールデンスカイ住商複合の開発と分譲にプラスに作用するだろう」と語った。