4年前まで光化門・乙支路など都心圏域（CBD）が主流だったオフィス市場が江南圏（GBD）へ完全に移ったことが明らかになった。最近GBDの地位が高まり、全国で賃料が最も高いオフィスビル上位10カ所のうち9カ所が同エリアに集中していることが把握された。
30日RSQUAREアナリティクス（RA）を通じて全国オフィスビルのNOC（専有面積当たり賃貸費用・純賃借費用）を分析した結果、昨年4四半期基準でアークプレイスが3.3㎡（坪）当たり54万4751ウォンで純賃借費用が最も高かった。アークプレイスは2024年3四半期に坪当たり53万1345ウォンで1位に登り、現在まで順位を維持している。
アークプレイスはGBD内の核心立地であるテヘラン路の大通り沿いに位置する延べ面積6万2725㎡、地下6階〜地上24階規模のプライムオフィスビルだ。コラムコ資産信託が2024年にプライベートエクイティ（PE）ブラックストーンから7917億ウォンで買収した。当時は2020年以降のオフィス取引で最大規模だった。主なテナントはViva Republica（Toss）、ロッテキャピタル、ウィワークコリアなどがある。
NOCとは契約書上の表面的な賃料とは異なり、テナントが専有面積当たりで支出する実際の費用を意味する。貸主の立場では実質的にどれだけ空間を使用するかが重要であるため、専有率を考慮した賃料・管理費であるNOCが重要な指標だ。RSQUAREは{(保証金/12カ月×保証金運用利率・国庫債5年物)+賃料+管理費}/専有率の方式で値を算出した。
アークプレイスをはじめNOC上位9位までのオフィスビルはすべてGBDに位置した。過去に比べ江南へ通勤する人が多くなるなどGBDの中心性が高まったためだ。2位はサムソン駅近くのパルナスタワーで坪当たり47万7669ウォン、3位は駅三駅近くのソウルインターナショナルタワー（SI）で47万4162ウォンだった。▲4位センターフィールド（47万1156ウォン） ▲5位ビッサム金融タワー（46万2554ウォン） ▲6位ルチェンタワー（45万8835ウォン） ▲7位メリッツタワー（45万901ウォン） ▲8位ザ・アセット（44万8217ウォン） ▲9位マジェスタシティ タワー1（44万7422ウォン）の順だった。
CBDに位置するオフィスビルは10位でようやく登場した。主役はミレアセットセンター1（CENTER1）で、ここのNOCは坪当たり44万4886ウォンとなった。4年前の2021年4四半期時点ではCBDにあるビルが上位10位内に4カ所もあった点と比べると大きな変化だ。当時坪当たり38万6359ウォンの純賃借費用で1位だったグランソウルは、現在は19位（43万1646ウォン）と18ランク下がった。
松坡区蚕室では唯一ロッテワールドタワー（44万1740ウォン）が11位、鐘路区のコンコディアン（44万714ウォン）が12位となった。続いて江南区のアーバンベンチ（URBAN BENCH・43万8731ウォン）、YBD（ヨイド圏域）で唯一20位内に入ったパークワン タワー1（43万8731ウォン）がそれぞれ13、14位を記録した。このようにNOC上位20位ビルの分布を見ると、GBD14カ所、CBD5カ所、YBD1カ所、松坡区1カ所に位置した。
RSQUARE関係者は「過去にはCBDが伝統的な強者だったが、最近はGBDへの通勤・通行量が過去と比較にならないほど増えるなど、空間の中心性が江南へ完全に移った」と述べ、「情報技術（IT）・金融・スタートアップなどの高付加価値産業が江南テヘラン路一帯に集中し人的資源がGBDに流入し、これが自然にオフィス需要の急増と賃料上昇につながったとみられる」と語った。