「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の月額家賃化」は逆らえない大勢となった。昨年に締結された全賃貸借契約10件のうち6件が月額家賃取引だった。問題は、民間賃貸住宅の供給者である多住宅保有者や賃貸事業者に対する現政権の全方位的な規制が、この流れをさらに加速させている点である。
専門家は、急激な居住形態の変化による副作用を最小化するには、まず脆弱層のための居住安定化対策を用意すべきだと助言する。また、公的賃貸住宅の供給だけでは限界がある以上、民間企業の参加を誘導する規制緩和策が必要だと助言した。
◇ 「青年・低所得層への月額家賃支援を拡大すべきだ」
これまでチョンセ（韓国特有の賃貸制度）は庶民の持ち家取得に向けた一種の「住居のはしご」の役割を果たしてきた。家を買うより少ない資金で一定期間安定的に居住できる一方、まとまった資金を預けておく強制貯蓄効果があり、チョンセで暮らしながら貯めた資金を足して家を買う人が多かった。実際、チョンセで居住することは月額家賃暮らしに比べて相対的に資産形成が容易なほうである。国家データ庁の最新の家計動向調査（2023年）によると、総消費支出に占める住居費の割合は、自家およびチョンセ居住世帯は8.5%である一方、月額家賃居住世帯は21.5%だった。住宅賃貸借市場が月額家賃制度へ再編されると、このはしごが崩壊し居住の二極化が深まるとの懸念が繰り返し提起される理由だ。
チョンセから月額家賃への転換で最も打撃を受けるのは青年および居住脆弱層である。専門家は、彼らの月額家賃負担を和らげるため政府と自治体の支援を拡大する必要があると主張する。コ・ジュンソク延世大商学大学院サンナム経営院教授は「月額家賃への転換で住居費負担が大きくなると、青年の立場ではまとまった資金を貯めにくくなり、居住脆弱層は居住の安定が脅かされ得る」と述べ、「家賃の一部をクーポン形式で支援するバウチャー（住宅給付）支援を強化する必要がある」とした。
現在ソウル市は住居費負担の緩和のため、中位所得60%以下（1人世帯約154万ウォン）で民間の月額家賃住宅およびコシウォン（簡易宿所）に居住する世帯に毎月12万〜最大17万ウォンを支援している。ただし、ソウル地域の専用面積33㎡以下のビラ・連立ワンルームの平均月額家賃が昨年末時点で保証金1000万ウォンに約70万ウォンである点を考慮すると、不足水準との評価だ。このため、定額支援から定率支援へ方式を変えるべきだとの主張も提起されている。
パク・ジョンフム韓国租税財政研究院副研究委員は、チョンセ資金の貸出および保証中心で設計された住居費用支援体系を改善すべきだと主張する。パク副研究委員は最近の報告書で「チョンセ金融中心の支援から、月額家賃世帯への直接支援の強化、公的賃貸住宅の質的改善、住宅購入支援などへ政策の重心を移す必要がある」とした。
◇ 「企業型住宅の供給を誘導」
政府は賃貸市場を公的中心に再編することに焦点を当てた政策を展開している。国土交通部は、青年、新婚夫婦、高齢者など需要者の特性に合わせた公的賃貸および支援住宅を5年間で計110万戸供給することにした。それでも公的賃貸住宅の供給拡大だけでは需要をすべて賄うのは難しい見通しだ。国家データ庁の資料を見ると、2023年基準の全住宅ストック2262万戸のうち公的賃貸住宅は192万戸で、比率は8.5%にすぎない。
譲渡所得税の規制強化で民間賃貸市場の一角だった個人の賃貸事業者が急減している状況で、企業型賃貸住宅がその空白を埋めるべきだとの主張が出ている。企業型賃貸住宅は、大規模建設会社、不動産開発会社や専門賃貸管理会社が住宅を建て、長期賃貸を目的に運営する住宅である。米国や日本など、チョンセより月額家賃が主を成し賃貸事業が発達した国では企業型賃貸が一般化している。
チェ・ウォンチョル延世大未来不動産開発最高位課程責任教授は「先進国のように企業型賃貸住宅が活性化できるようインセンティブを与える方策が必要だ」と述べ、「国内の企業型賃貸住宅エムジーアールブイ（MGRV）だけでも外国系資本が数千億ウォンを投資した。韓国の月額家賃化の流れを読み、民間賃貸市場に投資しようとする企業が多く流入できるよう政府が支援すべきだ」とした。
知識産業センターなど空室率が高い空間を居住用に速やかに転換し、供給速度を高めるべきだとも述べた。韓国不動産開発協会（KODA）が設立した韓国不動産開発産業研究院が最近発刊した知識産業センター用途転換検討関連報告書によると、全体の知識産業センター平均未分譲率は55%だ。首都圏は40%台だ。チェ教授は「知識産業センター、老朽化した小規模ビルを一般的なワンルーム式に構造を変更するには費用がかかる」とし、「共用空間は共に使いつつ寝室のみを独立的に使用する『共有住宅』へ転換し、安価で質の良い民間賃貸住宅を迅速に供給すべきだ」とした。