再建築事業を進めるマンション団地で、商店街組合を除外したり、そもそも建てない選択が相次いでいる。開発利益を巡る訴訟が起きれば事業が遅延するうえ、最近は竣工後の未分譲リスクが高まっているためだ.
25日整備業界によると、ソウルの主要な再建築・再開発など整備事業地が相次いで商店街を建てないか、規模を大幅に縮小している。ソウル市整備事業情報モンタンクを見ると、江南・瑞草・松坡区など江南3区で管理処分認可を受けた再建築団地12カ所のうち9カ所が、当初の整備計画に商店街を含めないか、商店街数を減らして事業を進めている.
江南圏だけではない。陽川区モクトンシンシガジ8団地再建築推進委員会は分譲価格を巡って商店街と対立を深め、結局先月の創立総会で商店街の除斥（排除）を決議した。永登浦区ヨイドジンジュアパートも整備区域から団地内商店街を除外し、ヨイドコンジャクアパートは商店街面積を60%以上削減する整備計画を確定した。銅雀区ノリャンジン4区域、ノリャンジン1・3区域などの再開発事業地も状況は同じだ.
商店街組合員がそもそもマンション入居を選ぶ事例も相次いだ。ソウル江南区で再建築を進めるテチウソン1次・テチサンヨン2次の商店街組合員は、商店街の代わりに再建築組合員価格でマンションを分譲取得することで意見をまとめた。新規商店街を建てる方針だったソウル松坡区チャムシルウソン4次再建築組合も、商店街所有者の意見を反映し、マンションのみ建てる方向へ転換した。商店街所有者は原則として新築商店街のみ分譲を受けられるが、組合が定款に明記すれば入居権を得ることもできる.
これまでマンション内商店街は分譲が好調なら組合員の負担金を下げてくれる「孝行者」だった。しかし最近は未分譲と空室が増え、商店街はむしろ組合が管理費と税金を背負い込む厄介者となった。江東区オリンピックパークフォレオン、瑞草区ラミアン・ウォンペルラなどの大規模団地商店街でさえ空室解消に苦労しているほどだ.
実際に国家統計ポータルによると、全国の集合商店街空室率は昨年4四半期に10.4%となり、2024年4四半期（10.1%）より高まった。ソウルも同期間に空室率が9.1%から9.3%へ上昇し、集合商店街の空室率が9〜10%に達した。このように新型コロナを経てオフライン消費が萎縮し、商店街の事業性が回復しないため、いっそ商店街の代わりにマンションをより多く建てた方が得だという判断が組合で出ている.
組合内の対立で事業が遅延するのを防ぐ狙いもある。過去には大規模団地を作るため、再建築に懐疑的な商店街を複数の好条件で懐柔したが、その過程で商店街組合員とマンション組合員の間で利害が衝突し、訴訟に発展する事例が頻発した。一例として瑞草区シンバンポ2次アパートは、商店街組合員のマンション分譲基準を緩和する定款変更を巡り一部組合員が訴訟を提起し、事業日程が数年間遅延した.
整備業界関係者は「商店街の収益性が落ちるにつれ、マンションと商店街の所有者の双方で『最初から商店街を除外しよう』という意見に同意する割合が増えている」としつつも、「この場合、一般分譲の物量が減るという機会費用を甘受しなければならないこともあり、商店街規模が大きすぎると利害調整が難しく、決して容易ではない」と述べた.