「60代になると青年のようにチョンセ（韓国特有の賃貸制度）の保証金を受け取って積極的に投資するのも難しく、毎月きちんきちんと月払い家賃を受け取るほうがよい。入居者を探す過程で、最初から月払いで住んでもよいかと尋ねる人もかなり多かった」
ソウル陽川区で最近、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月払い家賃の転換契約を結んだ60代のA氏はこう語った。A氏はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）金を下げる代わりに毎月30万ウォン近くを余分に受け取ることにした。
チョンセ（韓国特有の賃貸制度）の月払い化が急速に進み、個人と企業の双方が「月払い家賃」市場に積極的に参入している。国内賃貸市場の90%以上を占める個人は、月払い家賃の市場を多世帯住宅などの非アパートからアパートまで拡大した。これまで賃貸市場で見つけにくかった企業も、急速に賃貸住宅市場に参入している。チョンセ詐欺などで高額な月払い家賃に対する抵抗感が薄れると、青年からシニアまで多様な階層を対象にしたカスタマイズ型賃貸住宅を打ち出している。
◇ チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を下げて月払い家賃を受け取る
個人が賃貸する市場で月払い家賃を受け取れる場所は、ビラ（低層集合住宅）・オフィステルなどの非アパート市場が主流だった。だが最近、賃貸借市場でチョンセ・月払いの物件が消え「家主優位の市場」となり、アパートでも月払い化のスピードが速まっている。チョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件が不足する状況で、家主がチョンセより収益性の高い月払い条件を掲げているためだ。
全体の住宅賃貸事業者では60代以上の高齢層が占める比率が大きく、彼らはチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を受け取って借入金を返済したり銀行に預けたりする。だが最近は新規に借り入れるのが難しく、銀行の預貯金金利も高くないため、むしろ月払い家賃を受け取るほうが収益性が高く、月払いを選好している。若い家主であっても新規融資が難しい状況で、借入を返す代わりに月払いで利子を賄おうとする場合もある。
ハム・ヨンジン・ウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「賃貸人の立場では、銀行に保証金を預けても1年満期の定期預金金利が年2.9〜3.0%程度なので、むしろ月払い家賃を受け取ることを好む」と述べ、「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月払い家賃の転換利率が5%前後であるため、はるかに有利だ」と説明した。
また、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）価格が急騰し、チョンセ保証金を用意できない賃借人も半チョンセ（準月払い・準チョンセ）を探す現象が重なり、月払い家賃市場は急速に拡大した。新築アパートの場合、昨年6・27融資規制で所有権移転条件付きチョンセ融資が禁止され、家主が無借金の入居者を好むようになった点も月払い化に火を付けた。
その結果、賃貸借契約での月払い取引は今年1月に16万9305件となり、1年で38.4%増加した。月払い取引量の比率も全体賃貸借契約の68.8%を占める。特にアパートの月払い取引量は史上初めてチョンセ（韓国特有の賃貸制度）を上回った。アパートの月払い取引量比率は今年1月に50.5%で、チョンセ（49.5%）より多かった。
チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を月払いに転換する比率が昨年、過去5年で最大を記録した。昨年のソウル・アパートのチョンセ・月払い契約更新件数は計9万8480件で、チョンセから月払いに転換して更新契約を結んだ件数は5187件（全体の5.26%）である。ソウル・アパートの平均月払い家賃も今年初めて150万ウォンを超えた。先月のソウル・アパート平均月払い家賃は151万5000ウォンで、昨年2月（134万7000ウォン）より12.5%上昇した。
実際に、ソウル瑞草区のラミアン・ワンベイリー専用59㎡は昨年、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金9億8000万ウォンで賃貸借契約を結んだが、更新契約を結ぶにあたり賃貸条件を保証金9億ウォンに月払い家賃40万ウォンへと変えた。ソウル銅雀区のコニョンアパートでも既存のチョンセ保証金（7億5000万ウォン）を4億ウォンに下げる代わりに月払い家賃140万ウォンを受け取る契約が締結された。
◇ 「月払い家賃100万ウォン？OK」… 月払いへの抵抗感が弱まり企業家主が増加
企業は韓国で月払い家賃市場が開花するとみて賃貸市場に参入している。青年からシニアまで「カスタマイズ型賃貸事業」を進めている。従来は100万ウォンを超える月払い家賃への抵抗感が強かったが、最近はチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺などで高い月払い家賃を甘受しようとする需要が生じ、企業の市場進出が加速している。民間賃貸市場で企業が参加する比率は依然として10%を下回るが、拡大ペースは速い。住宅産業研究院によると、国内の企業型民間賃貸住宅市場規模は2026年現在で約12兆ウォンと、5年でおよそ300%成長した。
代表的な企業型家主としてエムジーアルブイ（MGRV）がある。同社は「マングローブ」を通じ、都心の1〜2人居住需要に対応する賃貸住宅を開発・運営している。賃借人は賃貸人に直接会わなくてもアプリケーション（アプリ）を通じ、契約から入居まで一括で処理できる。現在、永登浦区、城東区、中区、東大門区などソウルの主要地域で建設型賃貸住宅プロジェクトを確定し、認可、施工会社選定などの開発手続きを進めている。特に同社はカナダ年金投資委員会（CPPIB）と5000億ウォン規模のジョイントベンチャー（JV）を組成し、賃貸住宅の供給に弾みをつけている。
特にエムジーアルブイは、青年層に特化した賃貸住宅だけでなく、シニア向けの賃貸住宅も推進している。居住空間の提供にとどまらず、居住文化と体験を提供できるプログラムも作っている。
ロカ101も企業型家主の一つだ。ロカ101はソウルなど首都圏の老朽化した小型ビルを1人世帯向けの寄宿舎にして提供する。ロカ101の寄宿舎ブランド「ピクセルハウス」は72拠点、1200室が運営されている。自ら建物を買い入れることもあるが、小型ビルの所有者と賃貸借を結び、空室をリモデリングして運営を支援する方式で事業を拡大している。家賃は月65万〜120万ウォン水準だ。代わりに管理費がない点で1人の青年世帯の選好度が高く、空室率が低い。
外国企業も国内賃貸市場に足を踏み入れている。米投資銀行のモルガン・スタンレー、米系プライベート・エクイティのコールバーグ・クラビス・ロバーツ（KKR）、英系資産運用会社ICG、グローバル不動産投資会社のハインズなど、海外の有力企業が国内首都圏で賃貸住宅事業を進めている。