ソウル市がカヤン・ドゥンチョン宅地開発地区の地区単位計画再整備案を確定したことが確認された。市はこの地区を老朽計画都市特別法を適用した第1号の整備事業として推進する見通しだ。
25日整備業界によると、ソウル市は23日、カヤン・ドゥンチョン宅地開発地区内のアパート管理事務所長などに、当該地区の地区単位計画再整備（案）の縦覧公告および住民説明会広報協力要請の公文を発送した。地区単位計画は、この地域をどのように開発するかを定める一種の都市設計図である。ソウル市がこれを決裁し縦覧公告するということは、カヤン・ドゥンチョン一帯の容積率、建ぺい率、建物高さ、公共寄与（寄付採納）比率などに関するソウル市の最終案が整ったことを意味する。
カヤン宅地（97万7265㎡）・ドゥンチョン宅地（76万2759㎡）は1990年代にハンガン沿い一帯に造成された。2地区を合わせて約2万9000世帯が密集しており、地下鉄9号線がその間を通過している。カヤンドン一帯には2団地から9団地までの大規模団地が立ち並んでおり、このうち4・5・7・8・9-1団地は賃貸アパートだ。近隣にはカヤンドンCJ工場用地の開発やマゴク地区などがある。
注目すべき点は、老朽計画都市特別法と連携した容積率緩和と種別上方変更（用途地域の格上げ）の有無だ。この地区は宅地造成事業後20年以上経過した100万㎡以上の宅地で、特別法の適用対象である老朽計画都市に該当する。今回の再整備案が確定すれば、駅勢圏の団地を中心に準住居地域への種上げを通じて、容積率を最大400〜500%まで確保できる道が開けることになる。現在カヤン・ドゥンチョン地区は第3種一般住居地域で、容積率は200%前後にとどまっている。
ただし、破格の容積率インセンティブに見合う高い公共寄与率もカギだ。引き上げられた容積率の一定部分を公共賃貸住宅や基盤施設として寄付採納しなければならないためだ。特別法により容積率が250%であれば公共寄与率は30%、300%のときは60%を適用する。カヤン・ドゥンチョン地区と同様に容積率が194%のアパート団地が最大450%で再建築事業を進める場合、土地で公共寄与しなければならない比率は容積率増加分の30.4%に達することが分かった。
先だって5日、呉世勲（オ・セフン）ソウル市長は「西南圏大改造2.0」を通じてカヤン・ドゥンチョン宅地開発地区に関する手続きを迅速に進め、再建築の推進に速度を上げると発表した。市とソウル住宅都市公社（SH）は今回の確定後、早ければ2027年から団地別再建築事業を進め、カヤン・ドゥンチョン地区に公共賃貸住宅を含め最大3万世帯を賃貸・分譲で供給する計画だ。現在カヤン・ドゥンチョン地区のSH公社公共賃貸住宅数は6400世帯余りだ。構想により、賃貸アパートもハンガン沿いの50階以上の超高層アパートに再建築できるようになる。
整備業界関係者は「カヤン・ドゥンチョンは小型平米帯の比率が高く、1世帯当たりの土地持分が相対的に少ない団地が多い」としたうえで、「引き上げられた容積率のうち、どれだけを一般分譲物量として確保できるかが、負担金の規模と事業のスピードを決定づけるカギになる」と述べた。