ソウル瑞草区蚕院洞の新盤浦21次を再建築した「オティエール盤浦」が早ければ今月中にも分譲を開始する見通しだ。江南の核となる立地に供給される新築マンションで、相場より低い価格での募集が予想されるため、数万人規模の申込みが殺到するとみられる。ただし、マンションを建設完了後に分譲する後分譲方式のため、7月の入居までに約20億ウォンの現金を保有していなければ申込みできない。
24日、整備業界によると、ソウル瑞草区蚕院洞の新盤浦21次再建築組合は、再建築で造成したオティエール盤浦の入居者募集公告の日程を瑞草区と最終調整している。整備業界関係者は「早ければ今月中に入居者募集公告が出て、申込み日程が始まるだろう」と述べた。
新盤浦21次を再建築したオティエール盤浦は、ソウル瑞草区蚕院洞59-10番地一帯に位置するマンションである。地下鉄7号線盤浦駅と3号線蚕院駅・高速ターミナル駅の間にある核立地で、ウォンチョン小、ソイル中・セファ女子中・盤浦高・瑞草高・永東高などが近隣にある。
1984年竣工の108世帯規模のマンションを、ポスコE&Cが地下4階〜地上20階の2棟、専有44〜130㎡、251世帯規模に造成し、このうち86世帯が一般分譲される。建築はすでに完了しており、当該自治体である瑞草区から使用承認（竣工）を待っている。瑞草区関係者は「使用承認は5月末ごろの予定で、入居者募集公告の日程はまだ確定していない」と述べた。
ポスコE&Cは2022年にハイエンドブランド「オティエール（HAUTERRE）」を発売し、その年4月に着工したこの団地に初めて同ブランドを適用した。一般分譲の供給戸数を専有面積別にみると、▲44㎡ 13世帯 ▲45㎡ 10世帯 ▲59㎡ 43世帯 ▲84㎡ 11世帯 ▲97㎡ 3世帯 ▲113㎡ 4世帯 ▲115㎡ 2世帯である。
特筆すべき点は、このマンションが後分譲を選択したことだ。通常、再建築の施行者である組合は先分譲で分譲代金を受け取り、施工者である建設会社に工事費を支払う。オティエール盤浦のように、マンションを建て終えてから分譲する後分譲は、投機過熱地区内であっても分譲価格上限制の適用を受けず、より高い分譲価格を適用できる。
入居は7月の予定だ。新築ではあるが団地規模が小さく、近隣の大規模団地であるメイプルザイ（3307世帯）よりやや低い相場が形成される見込みだ。2025年10月23日、昨年6月に入居したメイプルザイでは専有49.28㎡（9階）が34億ウォンで取引されたのが、これまで全ての平型の売買契約の中で唯一の取引である。
業界では、分譲価格上限制の適用を受けないとしても、国民平型である専有84㎡基準の分譲価格が30億ウォンを超えることはないと予想する。20億ウォン台中後半の分譲価格を見込む見方もある。
月用青約研究所によると、2024年から今年にかけて江南3区（江南・瑞草・松坡区）で分譲または分譲予定の13団地は、3.3㎡当たり5400万〜8500万ウォン台で分譲価格を設定した。最も高い分譲価格の団地は今月末に分譲を始める「アクロ・ド・ソチョ（旧ソチョシンドンア）」で、3.3㎡当たり7800万ウォンだ。最高分譲価格を記録したアクロ・ド・ソチョの専有59㎡の分譲価格は18億6000万ウォンである。
後分譲で分譲価格上限制の適用を回避したオティエール盤浦が、アクロ・ド・ソチョ以上の分譲価格を設定し、3.3㎡当たり8000万ウォンで分譲するとすれば、専有84㎡の分譲価格は20億3600万ウォンである。
昨年発表された10・15対策で、20億ウォンを超えるマンションに対する住宅ローンの上限が4億ウォンに制限された。オティエール盤浦の分譲価格が3.3㎡当たり8000万ウォンに設定されても、専有84㎡を分譲で取得するには16億ウォン以上の現金が必要だ。これより広い平型では20億ウォン以上の現金を保有していなければならない。3.3㎡当たり8000万ウォンより高い分譲価格が設定されるとの見方もある。
月用青約研究所は、少なくとも2万人以上の申込者が殺到し、申込み加点基準74点以上で当選の可能性があると予想した。
チャン・ソヒ新韓プレミア・パスファインダー専門委員は「オティエール盤浦は小規模だがメイプルザイ、盤浦ザイの間に位置し、学区やインフラも近隣の大規模団地と共に共有するため、これらの大規模マンションとの価格差はあるものの、将来価値が期待できる場所だ」と語った。
不動産プラットフォーム企業ホームドゥブのイ・スビン研究所長は「予想分譲価格は専有59㎡基準で20億ウォン以上と見込む」とし、「7月入居を控えた後分譲の団地であるため、当選後の残金納付まで3〜4カ月しか時間がなく、事実上20億ウォン水準の即時に利用可能な現金を保有する人だけが申込みに挑戦できるだろう」と述べた。