ソウル瑞草区蚕院洞の新盤浦21次を再建築した「オティエル盤浦」が早ければ今月中に分譲を開始する見通しだ。江南の核心立地に供給される新築マンションであり、相場より低い価格で抽選を受け付けるとみられるため、数万人以上が申し込みに殺到するとの見方が出ている。ただし、マンションを建て終えた後に分譲する後分譲物件のため、7月の入居までに20億ウォン前後の現金を保有していなければ申込できない。
24日、整備業界によると、ソウル瑞草区蚕院洞の新盤浦21次再建築組合は、再建築で造成したオティエル盤浦の入居者募集公告の日程を瑞草区と最終調整している。整備業界関係者は「早ければ今月中に入居者募集公告が出て、抽選日程が始まるだろう」と述べた。
新盤浦21次を再建築したオティエル盤浦は、ソウル瑞草区蚕院洞59-10番地一帯にあるマンションだ。地下鉄7号線盤浦駅と3号線蚕院駅・高速ターミナル駅の間という核心立地で、ウォンチョン小、ソイル中・セファ女子中・盤浦高・瑞草高・ヨンドン高などが近隣にある。
1984年に竣工した108世帯規模のマンションを、ポスコE&Cが地下4階〜地上20階の2棟、専有44〜130㎡の251世帯規模に造成し、このうち86世帯が一般分譲される。建築はすでに完了しており、当該自治区である瑞草区から使用承認（竣工）を待っている。瑞草区関係者は「使用承認は5月末ごろの予定で、入居者募集公告の日程はまだ確定していない」と明らかにした。
ポスコE&Cは2022年にハイエンドブランド「オティエル（HAUTERRE）」を立ち上げ、その年4月に着工したこの団地に初めて同ブランドを適用した。一般分譲の供給戸数を専有面積別にみると、▲44㎡ 13世帯 ▲45㎡ 10世帯 ▲59㎡ 43世帯 ▲84㎡ 11世帯 ▲97㎡ 3世帯 ▲113㎡ 4世帯 ▲115㎡ 2世帯だ。
特筆すべき点は、このマンションが後分譲を選択したことだ。通常、再建築の施行者である組合は先分譲で分譲代金を受け取り、施工会社である建設会社に工事費を支払う。オティエル盤浦のように建物を建て終えてから分譲する後分譲は、着工から分譲時点までに上昇した地価上昇分や工事費などを分譲価格に反映できるため、より高い分譲価格を設定できる。
入居は7月の予定だ。新築だが団地規模が小さいため、近隣の大規模団地であるメイプルザイ（3307世帯）よりやや低い相場が形成されるとみられる。2025年10月23日に入居したメイプルザイは、専有49.28㎡（9階）が34億ウォンで売買されたのがこれまで全ての平米型の売買契約のうち唯一の取引である。
業界では、国民平型である専有84㎡基準の分譲価格が30億ウォンを超えることはないと予想する。20億ウォン台中後半の分譲価格を見込む見方もある。
月用抽選研究所によると、2024年から今年まで江南3区（江南・瑞草・松坡区）で分譲または分譲予定の団地13カ所は、3.3㎡当たり5400万〜8500万ウォン台で分譲価格を設定した。最も高い分譲価格の団地は昨年12月に分譲したヨクサムセントラルザイ（旧・銀河水アパート、3.3㎡当たり8500万ウォン）だ。今月末に分譲を開始するアクロ・ド・ソチョ（旧・瑞草シンドンア）の分譲価格は3.3㎡当たり7800万ウォンだ。アクロ・ド・ソチョの専有59㎡の分譲価格は18億6000万ウォンだ。
オティエル盤浦がアクロ・ド・ソチョ以上の分譲価格を設定し、3.3㎡当たり8000万ウォンで分譲する場合、専有84㎡の分譲価格は20億3600万ウォンとなる。
昨年発表された10・15対策で、20億ウォンを超えるマンションに対する住宅ローンの上限が4億ウォンに制限された。オティエル盤浦が3.3㎡当たり8000万ウォンで分譲価格が決まっても、専有84㎡を分譲で取得するには16億ウォン以上の現金が必要だ。これより大きい平米型は20億ウォン以上の現金を保有しなければならない。一部では3.3㎡当たり8000万ウォンよりさらに高い分譲価格が決まるとの見方もある。
月用抽選研究所は、少なくとも2万人以上の申込者が殺到し、抽選加点基準74点以上で当選の可能性があると予想した。
チャン・ソヒ新韓プレミア・パスファインダー専門委員は「オティエル盤浦は小規模だが、メイプルザイと盤浦ザイの間に位置し、学区やインフラも近隣の大規模団地とともに共有しているため、これらの大規模マンションとの価格差はあるものの、将来価値が期待できる場所だ」と語った。
不動産プラットフォーム企業ホームトゥブのイ・スビン研究所長は「想定分譲価格は専有59㎡基準で20億ウォン以上と見込む」とし、「7月入居を控えた後分譲団地であり、当選後の残金納付まで3〜4カ月しか時間がないため、実質的に20億ウォン水準の即時に利用可能な現金を保有する人のみが抽選に挑戦できるだろう」と述べた。