住宅価格の上昇で保有税（財産税・宗合不動産税）の負担が増す。ソウル江南3区（江南・瑞草・松坡区）の高額団地を中心に保有税が前年より30〜40%増え、納付すべき税金が1000万ウォン超増加する見通しだ。住宅価格の上昇に伴い、宗合不動産税（1世帯1住宅基準）の対象となる公示価格12億ウォンを超える共同住宅も17万世帯近く増えた。
国土交通部は17日、共同住宅（1585万世帯）の公示価格（案）が前年より全国平均9.16%上昇したと明らかにした。高額マンション価格の上昇でソウル地域の公示価格上昇率は18.67%を記録した。
特にマンション価格が大きく上がった江南3区（江南・瑞草・松坡区）の公示価格上昇率は24.7%を記録し、龍山・城東・麻浦区など漢江ベルトの場合は23.13%上がった。政府がマンションの公示価格現実化率（時価に対する公示価格の比率）を前年と同じ時価の69%で維持したものの、時価の変動幅が大きく、前年に価格が大きく上がったソウル江南圏・漢江ベルトのマンションを中心に公示価格が上昇した。
◇ ワンベイリー・狎鴎亭ヒョンデの保有税が1000万ウォン「跳ね上がる」
マンション価格が大きく上がった江南圏と漢江ベルトの場合、保有税負担が30〜40%以上大きくなる見通しだ。一部の高額マンション団地では公示価格の上昇に伴う保有税が上限（前年対比150%）まで達する可能性もある。
全国の共同住宅（1585万世帯）のうち公示価格が12億ウォンを超えて宗合不動産税の対象（1世帯1住宅基準）となる共同住宅は48万7362世帯で、このうち85.13%（41万4896世帯）がソウルにある。宗合不動産税の対象住宅は前年（31万7988世帯）より16万9364世帯増加し、比率も3.07%に高まった。
国土交通部が今年の主要マンション団地の公示価格変動率と保有税額を推定した資料によると、ソウル江南区狎鴎亭洞の新現代9次専有面積111㎡の場合、今年の公示価格が47億2600万ウォンで前年より36.0%上がり、推定保有税は2919万ウォンと見込まれる。前年（1858万ウォン）より1061万ウォン上昇する。農漁村特別税などの付加税を加えると税金の増加率は57.1%に達する。
瑞草区盤浦洞にあるレミアン・ワンベイリーの場合、専有面積84㎡の今年の公示価格が45億6900万ウォンで前年より33.0%上昇し、保有税は2855万ウォンまで増える。前年の保有税（1829万ウォン）より1026万ウォン上がったもので、前年より税負担が56.1%増える。
「漢江ベルト」にあるマンションも保有税が増える。麻浦区阿峴洞にあるマポレミアンプルジオは専有面積84㎡の公示価格が17億2300万ウォンで前年より30.9%増え、保有税は439万ウォンで前年（289万ウォン）より52.1%増加する見通しだ。
◇ 3住宅所有者は6000万ウォン近く増加
高額住宅を複数保有する多住宅所有者の保有税負担はさらに大きくなる見通しだ。新韓プレミアパスファインダーのウ・ビョンタク専門委員に依頼して2026年の公示価格変動に伴う多住宅所有者の保有税を分析した資料によると、江南区大峙洞のウルマアパート専有面積84㎡と松坡区蚕室洞の蚕室主公5団地専有面積82㎡を保有する2住宅所有者であれば、保有税合計が4284万ウォンで、前年（3183万ウォン）より34.6%増える。
瑞草区盤浦洞アクロリバーパーク専有面積112㎡とウルマアパート専有面積84㎡、蚕室主公5団地専有面積82㎡を保有する3住宅所有者であれば、今年の推定保有税は1億9204万ウォンだ。昨年の保有税1億3552万ウォンより41.71%増える。
ハム・ヨンジン・ウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「ソウル江南圏と漢江沿いの住宅、高額住宅、多住宅所有者の保有税増加は避けられない」と述べ、「課税標準の基礎となる公示価格自体が上がることで、ソウル・首都圏の核心地の保有税の体感負担は昨年より大きくなる見通しだ」と説明した。
◇ 税負担でマンション売り物が追加で出回る可能性
税負担が増えることで不動産市場に売り物が出回る可能性があるとの分析が出ている。特に政府が7月に発表予定の税制改編案を通じて保有税の実効税率を引き上げるなどの方策も検討しており、今後不動産の税負担が増加し得る。このため、多住宅所有者や非居住の高額住宅保有者、住宅賃貸事業期間が終了した人々を中心に節税型の売り物が出るとの見通しがある。
ナム・ヒョグ・ウリィ銀行不動産研究員は「江南圏中心の高齢1住宅所有者の売り物出回り現象が隣接する主要自治区へ拡散する可能性もある」と述べ、「最近、江南圏へ住み替えるための漢江ベルト、主要自治区内の1住宅所有者の売却の動きと相まって、売り物増加の現象が加速しかねない」と説明した。ナム研究員は「譲渡税の重課猶予の期限イベントが終わった後でも、税金、金融、不動産政策などを併せて扱う総合的な規制対策が出る可能性もあり、不動産市場は不確実性に応じて行きつ戻りつを繰り返す変動性の相場を示すと予想される」とした。
保有税負担の増加が賃貸借市場に影響を及ぼすとの見通しも出ている。ハムラボ長は「保有税など家主が負担する総保有コストが増えれば、新規契約時にこれを月額賃料または保証金の調整で転嫁しようとする」と述べ、「もちろん賃料は市場の需給が決めるが、マンションの新規入居など供給が不足している地域ほど、税金引き上げ分が借り手に転嫁される可能性が開かれている」と説明した。