最近、ソウル不動産市場の取引が無住宅者の需要へと再編されているとの評価が出ている。「賢明な一戸（資産価値の高い一戸に集約すること）」へ乗り換えようとする需要が集まる江南圏などは住宅価格が調整局面に入った一方で、無住宅者の住宅購入需要が蘆原区・江西区・冠岳区などの中低価格地域に流入し、これらの地域の住宅価格は堅調な動きを示している。マンション取引の90%以上が相対的に融資上限が高い15億ウォン以下に集中し、これらの地域では最高価格（申告価格）取引も増えている。
15日、韓国不動産院によると、無住宅者が相対的にアクセスしやすいソウルの中低価格地域を中心に住宅価格が上昇している。ソウル内で中低価格地域とされる城北区（0.27%）、西大門区（0.26%）、江西区（0.25%）、蘆原区（0.14%）などが相対的に高い上昇率を示している。
一方、江南3区（江南・瑞草・松坡区）で始まった住宅価格の下落傾向は漢江ベルト（麻浦・龍山・城東・廣津・永登浦・銅雀・江東区）へ広がっている。松坡区（-0.09%→-0.17%）、江南区（-0.07%→-0.13%）、瑞草区（-0.01%→-0.07%）は下落幅を拡大した。江東区（-0.01%）は昨年2月第1週以降、56週ぶりに下落へ転じ、城東区（0.18%→0.06%）と麻浦区（0.13%→0.07%）も上昇基調が鈍化した。
これまで江南圏を中心に出ていたマンションの最高価格（申告価格）取引が中低価格地域でも発生している。不動産プラットフォーム「アパートミー」によると、先月、最高価格を更新したソウルのマンション1593件のうち約半数が中低価格地域で出た。江南3区と漢江ベルトを除いた地域で786件のマンション最高価格取引が成立したということだ。
特に15億ウォン以下のマンションが多い江西区（118件）、城北区（101件）、西大門区（75件）、冠岳区（68件）などで最高価格取引が多く行われた。
ソウル内の中低価格地域の住宅価格上昇は、無住宅者の実需が集まったことが影響したとの分析が出ている。大法院（最高裁）登記情報広場によると、先月、集合建物を2戸保有する人の集合建物多所有指数は11.265を記録した。この指数は2023年12月（11.243）以降、2年ぶりの最低水準となった。集合建物多所有指数は、すべての集合建物保有者のうち多所有者が占める比率を意味する。多所有指数が低下したということは、投資よりも実需中心の市場へ転換したと解釈できる。
ナム・ヒョクウー「ウリィ銀行」不動産研究員は「過去の2024年、買い替え需要が主導した二極化市場ではなく、無住宅者中心の均衡調整の市場へ再編されているようだ」と述べ、「これは西大門・東大門・江西・城北・冠岳・蘆原区など中低価格地域が相対的に堅調な価格推移を示している理由でもある」と語った。
続けてナム研究員は「当該地域の場合、価格上昇余地も重要ではあるが、全・月世（チョンセ・ウォルセ、賃貸制度）物件の不足などを要因に持ち家を確保することもある」と述べ、「中低価格マンション（10億〜15億ウォン以下）が密集している地域は、売り物件の総量が増加しているにもかかわらず、依然として実需の流入が着実で、相対的に堅調な動きを示していると推定される」と付け加えた。