有望な商業用不動産の投資先とされてきた知識産業センター（ジサン）が不動産市況の低迷と過剰供給の悪循環に陥り、不人気の状況から脱せずにいる。業界では住宅・宿泊施設などへの用途転換を進める制度改善を求めている。これにより都心の住宅供給不足の問題も解決できるという主張だ。
14日、韓国不動産開発協会（KODA）が設立した韓国不動産開発産業研究院が最近発刊した知識産業センター用途転換検討関連報告書によると、2010年代後半に過剰に許認可されたジサンの物量が2024〜2025年に集中して竣工した。しかし、コア需要層である情報通信企業（ICT）創業企業数がエコシステムの萎縮で急速に減少し、入居需要は急減した。首都圏の場合、知識産業センターの平均未分譲率が40%台に達し、全体空室率も55%水準に至る。
研究院は、現在空室の知識産業センターはもちろん、遊休用地まで住宅用途に変更できるようにする政策が必要だと主張した。研究院関係者は「知識産業センターは天井高が高く柱間隔が広いなど可変的な平面構造を適用しやすく、採光・換気に有利で多様な平面を適用できる」と述べ、「住宅施設へ転換する際、コスト削減と早期供給が可能で、悪性空室の解消と都心における職住近接の住宅物量確保が同時に可能だ」と説明した。
知識産業センターの用途変更に道を開いてほしいという声は、最近継続して出ている。キム・デジョン世宗大学経営学科教授は昨年9月、知識産業センター連合会とGバレー産業協会が開いた「ジサン生存のための大討論会」で「マンションは供給弾力性が低く供給に10年程度かかるだけに、知識産業センターを住宅供給に活用するのが最も良い代案だ」と述べた。ジサンの入居業種や支援施設比率に関する制約を緩め、民泊やシルバータウン、保育所など多様な住宅・利便施設を導入して空室問題を解消しようという主張も提起された。
ジサンは複数の企業が入居する集合建物で、一種の「マンション型工場」である。かつて2020〜2022年の不動産好況期には、規制が強化されたマンションを代替する商業用不動産の投資先として脚光を浴びたが、過剰供給と景気低迷により物流センターのように厄介者へと転落した。商業用不動産サービス企業RealtyPlanetによると、昨年の全国知識産業センターの取引件数は3030件まで落ち、直近5年以内で最低値を記録した。取引金額も前年比で20%超減少し、1兆2000億ウォン台に沈んだ。
現行建築法では商業施設を住宅施設に変えるのは相当に難しい。基本要件として、まず当該敷地が住宅建設可能でなければならないが、通常、知識産業センターが所在する一般工業地域では寄宿舎程度しか建てられない。用途を満たしても、知識産業センターは倉庫型で長く広い構造のため、浄化槽、消防など住宅施設の建築基準が厳しく、リモデリングに手間がかかる。
状況がこうした中で、国土交通部は今年、「商店・業務施設用途変更支援方案」を盛り込んだ特別法の発議を検討している。国土交通部は昨年4月から1月まで建築空間研究院を通じ、弾力的用途転換方案の研究も進めた。旧都心の空き建築物、新都市の商業・業務施設の空室率を把握し、既存建築物の弾力的な用途転換を活性化する支援策を用意するのが骨子だ。昨年の9・7住宅供給対策にも、空室の商店、業務施設（オフィス）の用途転換を通じて、都心における非アパート住宅の供給を増やす方策が含まれた。
業界関係者は「知識産業センターを単純な居住用目的にだけ変えようということではなく、観光客向けのカプセルホテルや若い起業家が求める民泊など、必要な用途に多様に活用できる方策を見いだすべきだ」と述べ、「知識産業センターの工場比率を縮小し、支援施設比率を高める規制緩和が必要だ」とした。