ソウル江東区上一路の高級ビラ街の再建築の骨子が公開された。最高29階、1513戸の団地へと生まれ変わらせる計画で、投資家は高い事業性に注目している。ソウルの江南、汝矣島などで再建築を進める多数の団地が相当額の負担金を求められているのとは異なり、組合員の大半が数億ウォンから数十億ウォン程度を還付されるか、「1+1分譲」を受けられる見通しだ。
10日ソウル市などによると、江東区庁が上一路ビラ団地統合再建築整備計画の縦覧公告を4日から4月3日まで実施中である。事業はデリムビラ（1992年入居・108戸）、サムスンビラ（1988年・132戸）、上日ウソンタウン（1989年・105戸）、ヒュンダイビラ（1986年・84戸）、暁星ビラ（1987年・69戸）の5つのビラを統合再建築する方式だ。5つのビラは住民説明会などを経て、早期にソウル市へ整備区域の指定を申請することにした。
滞っていた再建築事業は昨年、ソウル市に迅速統合企画の諮問事業を申請し、活路を開いた。5つのビラがそれぞれ個別再建築を推進してから10年余りぶりに、統合再建築が速度を上げている。
上一路ビラ団地の再建築がとりわけ注目される理由は高い事業性にある。各ビラの容積率が88〜91%と低く、大型平米の住戸が多いため、再建築の収益性の基準となる土地持分（各戸が保有する土地面積）が大きい。土地持分を専有面積で割った比率である土地持分率も86〜99%と高水準だ。土地持分率が高いほど、再建築時の無償入居の平米数が広がり、追加負担金が下がって将来価値が高まる。
縦覧案に記載された個別負担金の推定額資料によると、従前資産価値（鑑定評価額）が35億ウォンの住宅を保有する所有者は、再建築で最大の平米である専有面積168㎡の配分を受ける場合、約11億ウォンの還付金を受け取れる。デリムビラ229㎡の従前資産価値は約37億ウォンだ。この組合員が平米を大幅に落として59㎡、74㎡へ移るなら、25億ウォン、22億8000万ウォンを返金される。84㎡（分譲価格推定額16億6000万ウォン）2戸を分譲で受けることも可能な見通しだ。従前資産価値が25億ウォンの住宅を持つ組合員が84㎡を申請すると、約10億9000万ウォンを還付される。ヒュンダイビラ128㎡とサムスンビラ134㎡の従前資産価値はそれぞれ25億5000万ウォン、25億4000万ウォンだ。負担金の推定額は、組合員分譲価格から権利価格（従前資産価値×比率）を差し引いた値である。
立地は優れているとの評価だ。ソウル地下鉄9号線4段階延長工事が完了すれば、団地の目の前に「ハニョン外国語高校駅」が新設される。2023年1月に着工し、現在は30%台の工事進捗率を記録している。上一路のある不動産仲介事務所の関係者は「入居から30年を超え外観は古いが、このビラ団地は入居当時、資産家や芸能人が主に居住した富裕地帯だ」と述べ、「周辺が山や公園に囲まれた森林隣接エリアであり、ハニョン中、ハニョン高、ハニョン外国語高、江東高など地域の名門学区が集中する学区で、9号線延長も追い風として作用する見通しだ」と語った。
戸数自体が少なく売り物件は多くないが、取引は着実に行われている。ヒュンダイビラ専有面積122㎡は1月に24億5000万ウォンで取引された。サムスンビラ84㎡と暁星ビラ131.64㎡も同月にそれぞれ20億4000万ウォン、24億5000万ウォンで売買が成立した。