国内の不動産信託会社で1、2位の企業である韓国土地信託と韓国資産信託がそろって「アーニングショック（業績ショック）」に陥った。昨年の営業利益は前年比で約60%急減した。地方の事業所を中心とする借入型信託事業などで費用が増加し、利益は発生しなかったことが営業利益急減の要因だと分析される。
9日、各社の暫定業績公示によると、昨年の韓国資産信託の営業利益は90億ウォン（個別基準）だった。前年の231億ウォンより61.1%（141億ウォン）減少した。同社の営業利益は2024年から2年連続で縮小した。2023年に1046億ウォンを記録した営業利益は2024年には200億ウォン台へ急減し、昨年は100億ウォンの水準を下回った。
営業利益が減少したのは、手数料などで稼ぐ収益が減り、費用は増加したためである。韓国資産信託の昨年の手数料収益は617億ウォンで、前年（850億ウォン）より233億ウォン（27.4%）減少した。費用も引き続き増加している。韓国資産信託の利息費用は2024年の139億ウォンから昨年は261億ウォンへと100億ウォン超増加した。ただし営業外収益が増加し、当期純利益は前年の165億ウォンから254億ウォンに増えた。韓国資産信託の関係者は「売上が減り費用が増えたことで営業利益は減少したが、営業外収益の増加により当期純利益は増加した」と説明した。
韓国土地信託も昨年の営業利益が大きく減少した。韓国土地信託の昨年の営業利益は283億ウォンだった。前年の663億ウォンより57.2%（379億ウォン）減少した。手数料などで得る収入が減り、販売管理費など営業に必要な費用が増える構図が利益減少につながった。
韓国土地信託と韓国資産信託は、総資産基準で国内14の不動産信託会社のうち1、2位の企業であり、有価証券市場の上場企業である。韓国土地信託の資産規模は1兆6499億ウォン（2025年3四半期基準）で1位、韓国資産信託が1兆2997億ウォンで2位だ。
韓国土地信託の筆頭株主はチャ・ジョンフン会長が率いるMKインベストメント（持株比率24.25%）とMK Electron（持株比率11.21%）である。また韓国土地信託は、キーストンPEと造成したファンド「キーストンエコプライム」を通じてDongbu Corporation（持株比率56.22%）を保有している。
韓国資産信託は、国内最大の不動産デベロッパーであるMDMグループ系の信託会社だ。MDMが持株28.76%、MDMプラスが10.13%など、MDMと特別関係人の持株比率は54.34%だ。
業界では、1、2位の不動産信託会社の収益性悪化が借入型土地信託の不良の余波だとの分析も出ている。借入型土地信託は、資金や開発ノウハウが不足する土地所有者に代わり、信託会社が土地を受託し自ら資金を調達（借入）し、認可から分譲、竣工まで全過程を責任を持って開発した後に収益を還元する方式である。信託会社が事業リスクを負担し、通常は売上の3〜4%を報酬（手数料）として受け取る。昨年の韓国資産信託の受注額（信託手数料約定額）は計981億ウォンで、このうち借入型土地信託が590億ウォン（整備事業430億ウォン＋一般事業160億ウォン）と60.1%を占めた。
韓国土地信託も借入型土地信託が増えた。昨年累計基準の借入型土地信託の受注額規模は1154億ウォンで、前年より615億ウォン増加した。現在進行中の借入型土地信託事業の数は24カ所、1万1451戸規模である。これら事業所の工事進捗率は平均30.3%（2025年12月末基準）だが、分譲率は49.3%にとどまる。
ユン・ジェソンNICE信用評価情報首席研究員は「韓国土地信託と韓国資産信託は借入型不動産信託事業が全般的に良くなく、この部門で貸倒費用が増加した」と説明した。
業界関係者は「借入型不動産信託はソウルや首都圏ではほとんど行われず、通常は地方にある事業所で多く行われる」とし「最近、地方の分譲市場が非常に悪く、分譲収益が減り、利益減少が進んでいる」と述べた。