時価差益を狙って過熱していた分譲抽選市場が実需中心に再編されている。工事費上昇で分譲価格が高くなった状況で住宅市場の規制が強化され、首都圏でも住宅価格の上昇余力が十分でない地域では「ロト分譲抽選」を期待しにくくなったためだ。融資のハードルまで高まり、15億ウォンを超えるか、住宅担保比率（LTV）が十分でない団地では分譲抽選の申込が定員割れとなる現象まで出ている。
6日、チョンヤクホームと分譲業界によると、京畿道九里市水澤洞で造成される「九里駅ハイニティリバーパーク」の特別供給分譲は824世帯募集に1800人が集まった。平均分譲抽選競争率は2.18対1を記録した。
九里駅ハイニティリバーパークは水澤E区域住宅再開発整備事業で造成される団地で、地下6階〜地上最高35階、26棟（4団地）、3022世帯規模だ。DL E&CとGS建設、SKエコプラントが共同で施工し、2029年12月入居予定である。
この団地で実施した専有面積29〜84㎡までの特別供給では、供給戸数を上回る申込が入った。しかし専有110㎡の場合、特別供給が8世帯だったが、申込は3世帯にとどまった。
4日に行われた1順位の分譲抽選も似た流れを示した。一般供給749世帯の募集に2933人が申し込み、平均競争率は3.9対1を記録した。ただし専有29㎡と110㎡は受付戸数が定員割れとなった。専有110㎡の一般供給は56戸だったが、1順位の該当地域とその他地域を合わせても33人の申込にとどまった。競争率は0.59対1だ。
専有110㎡の分譲抽選競争率が低調だったのは、分譲価格が17億〜18億ウォン台に設定され、実需の負担が大きい点が影響したとみられる。九里は昨年の10・15対策で規制地域に指定されなかったが、6・27対策による融資規制は適用される。15億ウォン以下のマンションは6億ウォンまで融資が可能だが、15億ウォン以上のマンションは融資上限が4億ウォンに制限される。専有110㎡を申し込む場合、12億〜13億ウォン以上を現金で用意する必要があり、資本力が大きくない実需がアクセスするのは容易ではない。このため実需は相対的に手が届きやすい平米の住宅を申し込んだとみられる。
専有面積別の詳細分譲価格は、▲29㎡ 4億5310万〜4億9120万ウォン ▲38㎡ 6億7760万〜7億1380万ウォン ▲44㎡ 7億8860万〜8億1270万ウォン ▲59㎡A 9億5990万〜10億1980万ウォン ▲59㎡B 9億7220万〜10億4270万ウォン ▲59㎡C 9億3510万〜10億1360万ウォン ▲77㎡ 11億7880万〜12億4140万ウォン ▲84㎡ 12億8350万〜13億5070万ウォン ▲110㎡ 17億2770万〜18億3650万ウォンだ。
九里だけでなく城南市盆唐区、龍仁市水枝区でも分譲抽選の人気が鈍る状況が出ている。城南市盆唐区「ザ・ショップ盆唐セントロ」は前回の1順位分譲抽選で51.3対1の高い競争率を記録したが、当選者のうち60%が契約を放棄し、無順位分譲抽選が実施された。市場では高い分譲価格が契約放棄者を多くしたと分析した。ここは専有84㎡基準の最高分譲価格が21億ウォン台に達した。
京畿道龍仁市水枝区風徳川洞「水枝ザイエディシオン」も先月23日の無順位分譲抽選で214世帯募集に143人の申込にとどまり、完売に失敗した。この団地も専有84㎡の分譲価格が周辺団地に比べて高い水準の15億ウォン台に設定された。
パク・ジミン月用分譲抽選研究所代表は「最近分譲するところは分譲価格が過度に設定されている」とし、「特に九里の場合、国民平型がまだ15億ウォンになっていないのに、専有110㎡が17億〜18億ウォン台で、他の既存団地をより安く買える」と説明した。パク代表は「盆唐の場合も、新築が先導地区など中心地のマンション価格より高い点が（競争率低下に）影響しただろう」と付け加えた。
市場では政府の不動産市場への圧力が強まり、融資規制が続くなか、分譲抽選で価格と立地による選別が本格化すると展望した。分譲業界関係者は「住宅価格上昇への期待が一服した状況で融資も容易でなく、以前のようにロト分譲抽選を期待して高い分譲価格を受け入れる需要は多くないだろう」とし、「当面は分譲市場で立地と価格によって需要が分かれる可能性がある」と述べた。