韓国政府が実居住しない投機性の1住宅保有に対する規制策を検討している。李在明大統領が「居住用ではない投資・投機用の1住宅保有者についても、保有より売却が有利になる状況をつくる」と述べたことを受け、ギャップ投資（チョンセ（韓国特有の賃貸制度）を抱えた売買）住宅に対しても規制策を検討するということだ。多住宅保有者に続き、投資用の1住宅を保有する人も貸出制限の対象に含まれる可能性が取り沙汰されている。続いて、保有住宅数、住宅価格、居住の有無などに応じた税制面での「ピンポイント」規制も見込まれる。ただし、非居住の1住宅保有者をどこまで投機と判断するかの基準が曖昧である点は、現場の混乱につながりかねない。
4日、韓国政府によれば、国土交通部と財政経済部、金融委員会など不動産関係部処は投機性1住宅保有者に対する規制策を検討している。政府関係者は「投資・投機用1住宅保有者に関連する対策について、各関係部処が非公式会合を開いている」と述べた。
李大統領は先月26日、自身のエックス（X）で「政策手段を総動員し、多住宅保有者はもちろん、居住用ではない投資・投機用の1住宅保有者についても保有より売却が有利な状況をつくる」とし、「超高額住宅は先進国の首都水準に見合う負担と規制を負うことになる」と述べた。李大統領は「各種規制と負担は実居住用1住宅を基本としつつ、居住の有無・住宅数・住宅価格水準・地域特性などに応じて細かく加重を置く」とし、「通常の居住は積極的に保護する一方、住宅を利用した投資・投機は徹底的に封鎖する」と強調した。
韓国政府は現在、▲金融 ▲税制 ▲規制 ▲供給など4つの側面の手段を動員する予定だ。ある政府高位関係者は「金融と税制、規制、供給の側面で住宅価格安定化の手段があるとみている」とし、「これに関連する部処が協議を通じて細部事項を決めている。まだ決定された案はない」と述べた。
市場では、李大統領の注文に従い、非居住の高額1住宅保有者、いわゆるギャップ投資家と呼ばれる人々に対する規制が出るとの見方がある。最も有力視される案は貸出規制だ。現在、金融当局は自己所有の住宅は賃借人に貸し、自身は別の家を賃借して住んでいる場合、投機的性格があると判断されれば貸出を制限する案を検討している。すでに1住宅保有者のチョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンは最大2億ウォンに制限されているが、これをさらに締め付ける案や、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）ローンに対する総負債元利金返済比率（DSR）規制の適用を拡大する案などが見込まれる。多住宅保有者と同様に投機的性格がある非居住1住宅保有者についても、貸出更新時に新規貸出審査のような強化された規制を適用する可能性がある。
税制面では、1住宅保有者であっても実居住しない場合は保有税の負担を増やす案も有力だ。代わりに、この案では保有住宅数や価格などの条件を考慮して税負担水準が決まる見通しだ。一部の学者の間では、1住宅保有者に対する譲渡税の優遇を、長期居住、ライフイベント、譲渡所得・回数以内の要件へと改編する案も取り沙汰されている。別の学者は、1住宅保有者の譲渡税非課税基準を引き上げる案も提示している。
公示価格の現実化率を今年の共同住宅基準69%からさらに引き上げる案にも言及があるが、国土交通部でこれに関連する調査研究を進めていることから、短期的に対策が出るのは難しい見通しだ。
ただし、1住宅保有者の場合、投機性を選別するのが難しいとの指摘も出ている。住宅に実居住できない事由が何か、高額と判断できる住宅などに対する基準がないためだ。ソ・ジンヒョン光雲大学不動産法務学科教授は「非居住1住宅の規制が強化されるとなれば、税制面では財産税の重課、譲渡所得税の強化などが予想される」とし、「投機性の有無を判断するよりは、非居住1住宅保有者であれば規制が強化される方向に進む可能性がある」と述べた。