第1期新都市の再開発を進める一部団地で数億ウォン規模の分担金が予告され、住民の苦悩が深まっている。
2日不動産業界によると、第1期新都市のうち老朽計画都市特別法が適用される再開発先導地区に指定された団地の入居民の間で、組合員分担金の問題が浮上している。
京畿城南・盆唐の再開発先導地区に指定されたスネドン・ヤンジマウルは、国土交通部が2024年11月に選定した第1期新都市再開発先導地区13区域の一つで、今年1月に特別整備区域の指定告示を受けた。
現在4392世帯規模の全6団地（スネドン・クムホ1・3団地、チョング2団地、ハンヤン1・2団地、クムホ・チョング・ハンヤン6団地の住商複合）が統合再開発を通じて、最高37階建てのマンション6839世帯の大規模団地へと様変わりする見通しだ。
このうちヤンジマウルの住商複合団地であるクムホ・チョング・ハンヤン6団地の場合、まだ正確な分担金は決まっていないが、同じ面積で再開発しても最大7億ウォンに達する分担金が発生し得るとの懸念が広がっている。住商複合団地の601〜603棟は専有55〜65㎡（20坪台）で構成されるが、再開発の事業性指標とされる敷地持分が2倍以上の差がある。棟別の敷地持分を見ると、601棟（24坪）は32.505㎡（9.85坪）、602棟（24坪）は11.814㎡（3.58坪）、603棟（26坪）は23.859㎡（7.23坪）などだ。
このため地域の不動産市場では、ヤンジマウル統合再開発推進準備委員会が提示した容積率360%、3.3㎡当たり工事費900万ウォンを適用する場合、推定分担金は601棟が約1億〜2億ウォン台、603棟が3億ウォン台、602棟が6億〜7億ウォン台と、最大で3倍まで開く可能性があるとの観測が出ている。
ヤンジマウルのある団地住民A氏は「政府が老朽計画都市特別法を適用する先導地区としてヤンジマウルを指定し、容積率を最大400%まで引き上げられるようにしたが、いざ再開発の分担金が予想よりはるかに多くなるという話が広がり、途方に暮れる住民が多い」と述べ、「容積率を高めても公共寄与として差し出す取り分が多く、工事費も上がるので、結局は住民が現金で穴埋めするしかないのではないか」と語った。
第1期新都市の一つであるサンボンでも再開発反対の声が出ている。サンボン先導地区推進団地である軍浦・サンボンドンのジュゴン11団地などでは、高齢層の住民を中心に再開発反対を求める意見が出ている。専有58.01㎡の場合、現在の相場は5億ウォン台だが、再開発後に専有70〜82㎡を受け取るには推定分担金が1億〜2億ウォン台になると見込まれている。
サンボンのある先導地区団地の居住民B氏は「一生かけて築いた家一軒が全財産の高齢住民に、相場の半分を現金で出せというのは出て行けという話だ」とし、「引退して所得も大きく減ったのに、再開発のせいで子どもたちの負担にはなりたくない」と述べた。
不動産専門家は、第1期新都市に容積率インセンティブを提供したとしても、事業推進が円滑に進むには限界が多いと指摘した。
キム・ジェギョン・トゥミ不動産コンサルティング所長は「老朽計画都市特別法による容積率の引き上げはタダではない」と述べ、「賃貸住宅の供給など容積率引き上げに伴う寄付採納（公的施設提供）もその分増える」と評価した。キム所長は「第1期新都市のうち盆唐を除いては事業性を担保できる所が多くなく、現行の政策だけでは第1期新都市の再開発を活性化するには力不足だ」と付け加えた。
イ・ドンジュ・韓国住宅協会上務は「第1期新都市の再開発に必要な組合員分担金を試算すると平均約4億ウォンと把握している」とし、「第1期新都市は引退した高齢者の比率が大きく、資産の大部分が不動産に偏在しているため、無理をして分担金を拠出して再開発を進めることに否定的な意見が多い」と説明した。イ上務は「第1期新都市の再開発先導地区を指定する際、団地を束ねて再開発を進める統合再開発を勧奨した」とし、「駅勢圏の団地と駅から距離のある団地が一括して再開発する中で、団地別に敷地持分や立地が異なり、住民間の異見や対立が多くならざるを得ない」と述べた。