1期新都市の一部の再開発推進団地で数億ウォン規模の分担金が予告され、住民の苦慮が深まっている。
2日、不動産業界によると、1期新都市のうち老朽計画都市特別法が適用される再建築先導地区に指定された団地の入居民の間で、組合員分担金の問題が浮上している。
京畿城南・盆唐の再建築先導地区に指定された水内洞ヤンジマウルは、国土交通部が2024年11月に選定した1期新都市再建築先導地区13カ所の一つで、今年1月に特別整備区域の指定告示を受けた。
現在4392世帯規模の全6団地（水内洞クムホ1・3団地、チョング2団地、ハニャン1・2団地、クムホ・チョング・ハニャン6団地の住商複合）が統合再建築により、最高37階建てのマンション6839世帯の大規模団地へと生まれ変わる見通しだ。
このうちヤンジマウルの住商複合団地であるクムホ・チョング・ハニャン6団地の場合、まだ正確な分担金は定まっていないが、同じ面積で再建築しても最大7億ウォンに達する分担金が発生し得るとの懸念が広がっている。住商複合団地の601〜603棟は専有55〜65㎡（20坪台）で構成されるが、再建築の事業性指標とされる土地持分が2倍以上開いている。棟別の土地持分を見ると、601棟（24坪）は32.505㎡（9.85坪）、602棟（24坪）11.814㎡（3.58坪）、603棟（26坪）23.859㎡（7.23坪）などだ。
このため地域の不動産市場では、ヤンジマウル統合再建築推進準備委員会が提示した容積率360%、3.3㎡当たり工事費900万ウォンを適用する場合、推定分担金は601棟が約1億〜2億ウォン台、603棟は3億ウォン台、602棟は6億〜7億ウォン台と最大3倍まで開く可能性があるとの観測が出ている。
ただし不動産専門家は、住商複合の場合は土地持分に関係なく鑑定評価の際に相場を十分に反映するため、実際の分担金が3倍以上開くことはないと分析した。
鑑定評価法第16条「集合建物の所有及び管理に関する法律」により、鑑定評価額は合理的な基準に基づき土地価額と建物価額に区分して表示できる。
ハン・ヒョンギHK未来住宅研究院長は「ヤンジマウルの住商複合団地はすべて20坪台で構成され、相場も15億ウォン台で同水準だ」と述べ、「団地再建築時に権利価額を算出する際、土地持分に差があっても相場を無視できないため、分担金が3倍まで開くのは難しいだろう」と説明した。
ヤンジマウルのある団地住民A氏は「政府が老朽計画都市特別法を適用する先導地区としてヤンジマウルを指定し、容積率を最大400%まで引き上げられるようにしたが、いざ再建築分担金が予想よりはるかに多くなるとの話が広まり、途方に暮れる住民が多い」とし、「容積率を高めても公共寄与として差し出す分が多く、工事費も跳ね上がるので、結局は住民が現金で穴埋めするしかないのではないか」と語った。
1期新都市の一つであるサンボンでも再建築への反対の声が出ている。サンボン先導地区の推進団地である軍浦サンボンドンのチュゴン11団地などでは、高齢層の住民を中心に再建築反対を求める意見が出ている。専有58.01㎡の場合、現在の相場が5億ウォン台だが、再建築後に専有70〜82㎡を受け取るには推定分担金が1億〜2億ウォン台になると見込まれている。
サンボンのある先導地区団地の居住民B氏は「一生かけて築いた家一軒が全財産の高齢住民に、相場の半分を現金で出せというのは出て行けという話だ」とし、「引退して所得も大きく減ったのに、再建築のせいで子どもたちの負担になりたくはない」と述べた。
不動産専門家は、1期新都市に容積率インセンティブを提供したとしても、事業推進が円滑に進むには限界が多いと指摘した。
キム・ジェギョン・トゥミ不動産コンサルティング所長は「老朽計画都市特別法による容積率引き上げはタダではない」と述べ、「賃貸住宅の供給など容積率引き上げに伴う寄付採納もその分増える」と評価した。キム所長は「1期新都市のうち盆唐を除いて事業性を担保できる場所は多くなく、現在の政策だけでは1期新都市の再建築を活性化するには力不足だ」と付け加えた。
イ・ドンジュ韓国住宅協会上務は「1期新都市の再建築に必要な組合員分担金を試算すると平均約4億ウォンと承知している」と述べ、「1期新都市は引退した高齢者の比率が大きく、資産の大半が不動産に集中しているため、無理に分担金を拠出して再建築を進めることには否定的な意見が多い」と説明した。イ上務は「1期新都市の再建築先導地区を指定する際、団地を束ねて再建築を進める統合再建築を勧めた」とし、「駅勢圏の団地と駅から距離のある団地が一括で再建築を行うなかで、団地別に土地持分と立地が異なり、住民間の異見と軋轢が生じやすい」と述べた。