ソウルのアパート売り物件が7万件を突破し、1カ月で約30%増えた。韓国政府の税負担強化で売却に出す家主が増える一方、借り手が探すチョンセ（韓国特有の賃貸制度）・月極の賃貸物件は約15%減っている。
1日、不動産ビッグデータプラットフォームのアシルによると、2月27日基準のソウルのアパート売り物件は7万1443件を記録した。これは1カ月前の1月27日（5万6107件）より27.3%（1万5336件）急増したものだ。
ソウルのアパート売り物件は2月7日に6万件を超え、2月中旬まで6万件台半ばを維持したが、旧正月連休以降に取引回復を期待して売りに出す家主が増え、25日に7万件を突破した。
上昇モメンタムが弱まる中で税負担や金利圧力を感じた複数保有者（多住宅保有者）が本格的に売り出し始めたという分析である。韓国政府は5月9日に多住宅保有者の譲渡所得税重課の猶予措置を終了する予定だ。それまでに売却して税負担の急増を回避しようと判断した多住宅保有者の物件が市場に殺到し、アパート全体の売り物件が増えたとみられる。
ソウル地域の不動産業界関係者A氏は「ソウルのアパート売り物件が1カ月で30%近く増えて7万件を上回ったのは、多住宅保有者が5月9日までにどうにか決済を済ませ、最大82.5%に達する譲渡税の重課を回避しようとしている動きだ」と説明した。
A氏は「緊急の資金需要がある場合を除けば、家主は大幅な値下げで売るつもりはない」とし、「買い手は買いたくても貸出規制のためにすぐに購入に踏み切りにくく、売り物件が積み上がり続けているようだ」と述べた。
売買物件があふれるのとは対照的に、賃貸借市場は物件不足に苦しんでいる。1カ月前の1月27日に2万1807件だったチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件は現在1万8605件で14.7%減少した。同期間、月極物件も2万107件から1万7225件へと14.3%減少した。
ソウルのアパート売買と賃貸（チョンセ・月極）物件のデカップリング（脱同調）現象は、実需居住義務や税制優遇などにより家主がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）より売却を選好し、不安定な市場環境の中で借り手が既存住宅に留まろうとする動きが重なった結果だ。
匿名を求めた不動産業界の専門家B氏は「売り物件が1件出れば、チョンセ（韓国特有の賃貸制度）や月極は1件減る構造だ」とし、「特に多住宅保有者が出した物件の相当数が既存にチョンセを付けていた『借り手付き物件』であり、これが売買市場に移れば賃貸借市場の物件が1件消える計算になる」と説明した。
B氏は「2年後に出るはずのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）物件まで、譲渡税猶予の終了を前に現在の売買市場に総動員したのと変わらない」とし、「5月10日以降は売買物件すら滞り、賃貸借と売買の双方で物件が急減する可能性が大きい」と見通した。
今年のソウルの新築アパート入居戸数が減少している点も賃貸借市場の逼迫に拍車をかけている。韓国不動産院と不動産R114が共同発表した「共同住宅入居予定物件情報」によると、今年のソウルのアパート入居戸数は2万7158戸で、昨年（4万6710戸）の58.1%水準にとどまる見通しだ。来年も1万7191戸へと入居戸数が減少すると予想される。
不動産業界関係者C氏は「貸出規制で購入マインドが抑えられた需要者がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）や月極に大挙して留まり、需要は多いのに供給が不足する現象が一層深刻化する」とし、「今年からソウルのアパート入居戸数が減少局面に入るため、アパートのチョンセ・月極物件が減り、賃貸借市場の価格は上昇し得る」と見立てた。