ソウル市が導入した「事業性補正係数」制度が1年余りで57カ所の整備事業地に適用された。ソウル市は、江北、SuNAM圏に集中して事業性が低い整備事業の活路を開いたと評価した。
ソウル市は「事業性補正係数」制度が施行1年余りで計57カ所の整備事業地に適用され、再建築・再開発の推進動力を引き上げていると25日に明らかにした。事業性補正係数は、分譲収益を見込みにくい地域の事業性を高めるため、地価、既存住宅規模、過密度合いなどを考慮して許容容積率を最大2倍まで引き上げる制度である。2024年9月に「2030都市・住環境整備基本計画」を改正して制度を導入し、昨年から本格施行した。
昨年から事業性補正係数が導入された団地57カ所のうち54カ所が江北圏（30カ所）、SuNAM圏（24カ所）にある。東南圏には2カ所、都心圏には1カ所にとどまる。ソウル市は地域間の事業性格差を縮小し整備事業の強力な原動力になっているとして、事業性補正係数は地域均衡発展の観点でとりわけ効果が際立ったと評価した。
事業性補正係数が導入された57カ所の団地では、平均で一般分譲が47戸増えた。これにより組合員の負担金が減少する効果が表れた。道峰区放鶴新東亜1団地（再建築）は事業性補正係数（2.0）の適用を受け、許容容積率インセンティブが20%から40%へ拡大した。容積率299.9%が適用され、最高47階、総4099戸規模で再建築される予定である。補正係数の適用により賃貸住宅は148戸減少した。この数量はすべて分譲が可能となり、組合員1人当たり約3800万ウォンの負担金が減ると試算される。
蘆原区月渓洞新アパートと上渓住公5団地も事業性補正係数の最大値（2.0）の適用を受け、整備計画を変更した。月渓洞新アパートはこれにより許容容積率が199%から217.09%へ引き上げられた。賃貸住宅の寄付採納（公共寄与）なしでも法定上限容積率まで再建築できるようになった。寄付採納で計画されていた賃貸住宅66戸はすべて分譲物量に転換された。上渓住公5団地も事業性補正係数の適用で一般分譲が101戸増加した。組合員1人当たりの推定負担金は7000万ウォン程度減少する見通しだ。
昨年12月に地区単位計画の再整備を完了した蘆原区上渓（1・2段階）、中渓、中渓2の宅地開発地区内の団地も今年本格的に推進され、事業性補正係数の恩恵を受ける団地数が増える見通しだ。上渓・中渓・下渓一帯は1980年代の「住宅200万戸供給」政策で造成された大規模宅地開発事業地である。整備計画の策定時、すべての団地に事業性補正係数の恩恵が適用される予定だ。
ソウル市は今年、補正係数算出の基準となる「2025年平均公示地価」を再建築約804万ウォン、再開発約630万ウォンとして公告し、事業の予見可能性を高めた。チェ・ジンソクソウル市住宅室長は「整備の死角地帯を解消するために苦心して用意した『事業性補正係数』制度が江北とSuNAM圏の整備事業の突破口になっている」と述べ、「事業性の改善とともに整備事業全過程に緻密な工程管理を進め、市民に適期に住宅が供給できるようあらゆる行政力を集中する」と語った。