首都圏の再建築・再開発の事業施行権をめぐり不動産信託会社の受注競争が熱を帯びている。これらの積極的な動きにより、信託方式で整備事業を進める団地も相次いでいる。
23日、整備業界によると、ソウル陽川区の木洞1団地と2団地が19日、ウリィ資産信託とハナ資産信託をそれぞれ事業施行者に最終指定した。これにより4万7000余戸の再建築事業を進める木洞14団地のうち、半数超が信託会社と手を組み事業を本格化させることになった。1・2団地をはじめ、5・9・10・11・13・14団地の計8団地だ。各々ハナ資産信託、韓国資産信託(KAIT)、韓国土地信託、韓国資産信託、代替資産信託、KB不動産信託を事業施行会社に選定した。
信託方式は、組合の代わりに信託会社が事業施行を委任されて進めることを意味する。2016年に導入されたが、足元では資材費の急騰などで工事費の対立が主要争点となり、注目を集めている。組合設立の過程を省略できるため整備事業の期間を短縮でき、建設会社との交渉にも有利だという利点がある。組合方式より相対的に透明に事業を進められるとの見方もある。
不動産信託会社もこうした需要を逃さず、主要事業地を受注するためにスピードを上げている。責任竣工型の管理型土地信託や借入型土地信託など既存の主な収益源の拡大が難しくなったためだ。責任竣工信託は、施工会社やデベロッパーが期限内に竣工できない場合、信託会社がこの義務を履行すると約定する構造である。借入型土地信託は、信託会社が地主から所有権を委任され、金融機関で資金を調達して事業を完了し、一定の手数料を受け取る方式だ。
当初、信託会社は不動産活況期だったコロナ19の時期にこの方式を通じて多角的な投資に乗り出していた。しかしその後、建設景気の低迷が到来し、不良を抱え込む事態が相次いでいる。加えて金融当局がブレーキをかけ、新たな収益源を探さねばならない状況となった。金融委員会は昨年7月から借入型土地信託の総予想リスク額を自己資本の100%以内に制限する限度基準を新設し、これを2027年末まで段階的に適用することにした。
状況がこうしたなか、これら信託会社は組織改編などを通じて整備事業に集中している。韓国土地信託は先月、都市整備事業部門の組織を追加で拡大した。すでに昨年、都市整備事業部門を従来の2本部6チームから3本部7チームへ拡大していたが、今回は9チームへとさらに組織を拡大した。あわせて都市再生支援チームを新設し、受注機能だけでなく事業全般のリスク管理能力を強化した。
代替資産信託は都市整備関連の新規受注事業運営のため社債を発行した。先月、史上初めて社債の需要予測を実施し、目標額の5倍に達する資金を確保して興行に成功した。コリア信託も、これまで本部体制で運営してきた都市再生事業部門を拡大し、ソウル・首都圏所在の再開発・再建築など優良な整備事業を集中的に攻略する方針を定めた。
もちろん、整備事業を推進する団地の立場から信託方式に長所だけがあるわけではない。信託会社に総売上の1〜4%程度を手数料として支払う必要があり、所有者や組合の意見が十分に反映されない可能性もある。このため、信託会社と所有者の間で衝突が発生し、信託の運営陣をすべて解任したり、信託契約を解除して組合方式へ転換した団地もある。
整備業界の関係者は「工事費の対立で整備事業が止まった団地が増え、専門性と資金力を備えた信託方式への需要が増えている」と述べ、「信託会社も既存の主力事業だった責任竣工型信託のリスクが高まり、より安定的な都市整備事業の受注に集中している」と語った。そのうえで「ただし信託方式はまだ初期段階で、当該信託会社の事業推進能力が十分に備わっているかを綿密に見極める必要がある」と付け加えた。