ソウルのマンション売買価格が急騰するなか、売買価格に対するチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金の比率を示す「チョンセ比率」が過去最低水準まで下落した。チョンセ物件が枯渇しチョンセ価格は上昇しているが、住宅価格の上げ幅がこれを大きく上回り、チョンセ比率は50%水準にとどまったと分析される。
22日、KB不動産の月間住宅時系列統計によると、今年1月基準のソウルのマンションチョンセ比率は50.92%を記録した。これは住宅価格下落期だった2023年5月（50.87%）以降で最も低い数値だ。
とりわけ江南3区（江南区・瑞草区・松坡区）や龍山区などソウルの主要地域は30〜40%台まで落ち込み、チョンセ比率の下落を主導している。自治区別にみると、銅雀区は昨年2月の約56%から今年1月に約49%へと、チョンセ比率が約6%ポイント以上下がった。続いて松坡区（約40%）、瑞草区（約42%）、陽川区（約46%）、江南区（約38%）の順で下落率が高かった。
瑞草区、松坡区、江東区などソウル内の9つの主要区のチョンセ比率は、2013年の統計作成以来で過去最低を更新した。これは利下げ期待とともに住宅需要者が「賢い一戸」を選好する現象により、売買価格がチョンセ価格より3倍以上のスピードで上昇したためだ。
チョンセ比率は低下したが、反対に賃貸市場のチョンセ難は深刻化した。ソウルのマンションチョンセ物件は1年で約34%急減した。不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、昨年2月20日に2万8942件だったソウルのマンションチョンセ物件は、今年2月20日に1万9242件へと、1万件近く減少した。
自治区別では、ソウル城北区のチョンセ物件が1326件から124件へと約91%減り、最も大きな減少幅を示した。続いて冠岳区（約78%）、中浪区（約72%）、東大門区（約72%）、江東区（約70%）、蘆原区（68%）、広津区（約68%）、江北区（約66%）、道峰区（約65%）、恩平区（約64%）の順で物件の減少幅が大きかった。
チョンセ比率が低い背景には、契約更新請求権が影響したとの分析もある。シム・ヒョンソク・ウデッパン研究所所長（米IAU教授）は「昨年のソウルのマンション賃貸借契約の約49.3%が契約更新請求権を使い、上昇率が5%以内に縛られた」とし、「売買価格は市場相場をそのまま反映するため、格差が大きく開いた」と評価した。
ただし今年下半期からは、ソウルのマンションチョンセ比率が再び反騰する可能性もある。シム教授は「今年のソウルのマンション入居予定戸数は1万戸程度だが、このうち組合員向けの6000〜7000戸を除くと、実質的に市場に出る入居物量は3000〜4000戸にとどまる」と述べ、「これはソウルの10年周期の平均入居物量である4万余り戸の10分の1にすぎない」と説明した。シム教授は「入居物量の急減でチョンセ価格は上がる一方、売買価格が昨年に比べ伸びが鈍れば、チョンセ比率が右肩上がりになる可能性が大きい」と分析した。
ハム・ヨンジン・ウリィ銀行不動産リサーチラボ長も「賃貸借市場は政府制度や需要と供給の影響を強く受けるため、入居物量の減少、チョンセの月額化、チョンセローン規制などを考慮すべきだ」とし、「まだソウルではチョンセ価格より売買価格の方が大きく上がっているが、売買価格の上昇率が鈍化すればチョンセ比率は上がり得る」と見通した。ハム・ラボ長は「ソウルのマンションチョンセ比率は上昇するだろうが、10%以上急騰して逆チョンセが発生するほどではないだろう」と付け加えた。