施工会社の不備を引き受ける条件で手数料を得てきた信託業界が、不動産プロジェクトファイナンス（PF）市場の低迷で責任準工リスクが顕在化し、四面楚歌に陥っている。とりわけ裁判所が準工遅延の理由を問わず貸出元利金の全額を賠償せよとの判決を相次いで示し、信託業界全体に財務健全性悪化の懸念が広がっている。
21日、建設業界と信託業界によると、最近、ソウル中央地裁などで施工会社の責任準工不履行時に信託会社の賠償責任を幅広く認める判決が相次いでいる。メインバンク団は貸出元利金全額の賠償を求める一方、信託会社は遅延利息程度の賠償を主張し、法的紛争が続いていた。
メインバンク団は、責任準工を約束した以上、準工期限に違反したのだから、信託会社が施工会社に代わって貸出元利金全額を返済する債務引受をすべきだと主張する。これに対し信託会社は、準工の遅延で発生した追加の遅延利息など直接的な損害額のみを負担するとして対抗した。
しかし最近のメインバンク団と信託会社の損害賠償訴訟で、裁判所の判断は断固としている。裁判所は貸出元利金全額と遅延利息を信託会社がすべて支払うよう命じ、メインバンク団の主張を認めている。
1月、KB不動産信託（KB信託）はインチョン・ノニョン洞の住商複合開発事業所で発生した責任準工不履行訴訟で敗訴した。KB信託はPF貸出を順次返済していた点を挙げ、元利金全額の賠償は過度だとして直ちに控訴した。
シニョン不動産信託もインチョン・カンソク洞のオフィステル事業所で責任準工義務不履行の責任があるとして、70億ウォンと遅延利息を賠償せよとの裁判所判決を受けた。シニョン不動産信託も控訴で対応している。
信託業界が主張した準工遅延の理由も斟酌されなかった。信託会社は原材料の需給難、ストライキ、悪天候など多様な外部要因は「不可抗力事由」であるため賠償責任は免除または軽減されるべきだと主張してきた。しかしシニョン不動産信託の場合、メインバンク団の資金執行遅延という変数があり、準工期日をわずか1日超過したにもかかわらず全額賠償判決を免れなかった。
前には新韓資産信託も昨年5月、キョンギド・ピョンテクの物流センター建設事業の準工遅延に対し、貸出元金256億ウォンと遅延利息を支払えとの裁判所判決を受けた。これは不動産信託会社が責任準工義務を負った事業所で、貸出元利金全額に対する賠償責任があると裁判所が認めた国内初の事例だった。
その後、新韓資産信託はキョンギ・アンソンの物流センター（60億ウォン）、インチョン・ウォンチャン洞の物流センター（575億ウォン）事業所などでも相次いで敗訴した。結局、類似の訴訟約10件を約3000億ウォン規模で和解し終結する苦肉の策を選んだ。訴訟長期化に伴う遅延利息と不確実性に耐えるより、埋没費用を支払いリスクを早期に解消するとの判断からだ。
実際、信託会社が施工会社に代わって直接工事費を投入するコストは大きく増加している。韓国金融投資協会の電子公示システムによると、主要14社の信託会社の貸倒引当金は昨年3四半期時点で2兆4500億ウォンを突破した。これは昨年1四半期（1兆9800億ウォン）と比べて24%急増したものだ。中小信託会社のムグンファ信託は営業用純資本比率（NCR）が69%まで落ち、規制基準の100%を下回ったことで2024年に金融当局から経営改善命令を受けた。
信託会社がリスク管理のため責任準工確約の受注を事実上中断し、中小ディベロッパーの資金調達ルートも塞がれた。信託会社の信用補完なしには本PFへの転換が不可能な中小ディベロッパーは、高金利の劣後ローンを求めて私債市場を転々としているのが実情だ。
国内ディベロッパーの幹部A氏は「信託会社は、直接資金を投入する借入型信託商品よりも、信託会社の信用度保証でディベロッパー・施工会社が金融機関から借り入れる責任準工信託商品の方がリスクは低く収益性が高いと見ていた」と述べ、「不動産が好況だった2020年から2022年上半期まで、施工会社が倒産する確率は低いと判断し、責任準工商品の受注に熱を上げた」と説明した。
A氏は「工事費が短期間で急騰し、利上げが続くなかで不動産市場が急速に冷え込むと、特に地方に事業所を置くディベロッパー・施工会社が資金難で相次いで崩れ始め、信託会社へ不良が波及している」とし、「信託会社が責任準工商品の営業を中断したため、地方の中小ディベロッパー・施工会社の連鎖倒産は時間の問題だ」と付け加えた。