公共部門が主導する再建築・再開発事業の容積率が法定上限の1.3倍まで認められる。今後3年間、このような容積率特例が適用され、整備計画案を住民に縦覧するだけでも容積率上方修正の特例を受けられる。事業性が低く民間の力だけでは整備事業が難しかった地域を公共が主導し、住宅供給を加速させる狙いだ。
19日、国会国土交通委員会（国土委）と整備業界によると、共に民主黨は早ければ今月中に「都市及び住居環境整備法」（都整法）改正案を国会本会議に上程し、可決させる計画だ。同法案はムン・ジンソク共に民主黨議員ら11人が昨年4月に発議したもので、公共再開発・再建築事業に限り容積率特例を拡大する内容を盛り込んでいる。
昨年12月に国土法案審査小委員会を経て、10日に国土委全体会議の関門も越えた。国会関係者は「早ければ今月末ごろ本会議で可決されるだろう」とし「公共主導の整備事業を活性化しようとする与野党の意思が反映された法案だ」と述べた。
法案は公共主導の整備事業について、民間主導の事業よりも容積率をさらに引き上げる内容を盛り込む。韓国土地住宅公社（LH）などが主導する公共整備事業（再開発・再建築）の容積率を法定上限の1.3倍（130%）まで認める方針だ。例えば現在、ソウルの準工業地域における法定上限容積率は最大400%だが、公共が施行すれば520%（400%の1.3倍）となり、容積率が120%ポイント上がる計算だ。
現在、ソウル市は公共再建築は法定上限までのみ容積率を認めている。また2025年7月に「再整備促進事業規制革新方案」を施行し、公共再開発で推進される再整備促進事業対象地110の事業区域に限り、法定上限の1.2倍まで容積率を認めている。改正された都整法が可決されれば、ソウル市の規制革新方案より容積率がさらに引き上げられることになる。
今回の法改正は9月7日に発表された「住宅供給拡大方案」（9・7供給対策）で、公共整備事業の活性化に向けて推進すると約束した内容だ。「9・7供給対策」で政府は「住民が好み信頼できる整備事業の基盤を整える」とし「法定上限超過の容積率を最高水準に拡大し、追加インセンティブを付与するとともに、公的賃貸、公的寄与なども追加拡大する計画だ」と発表した。
改正案では容積率上限特例を3年間の時限で認める。期間を区切って容積率を引き上げるので、公共再開発や再建築による事業地を多く開発しようという趣旨だ。3年以内に整備計画案を住民縦覧まで行えば容積率の恩恵を提供する。
パク・ハプス建国大学不動産大学院兼任教授は「事業性が低く民間主導での推進が難しい事業地について、容積率を引き上げて事業性を高め、公共が主導して迅速に整備事業を進めようとするものだ」とし「公共主導で事業を進める事業地で公的賃貸住宅の物量を確保することも政府の目標だ」と述べた。