「土地取引許可区域（以下、許可区域）内のマンション購入において、なぜ資金調達計画書を2度作成する必要があるのか。その理由を把握していないのであれば、すでに税務調査の標的になっているも同然だ。『税金の時限爆弾』が作動している昨今の市況下、緻密な資金設計なき購入は、資産にとって**『猛毒』**となりかねない。」
10日ソウル松坡区石村洞の税務法人リッチ事務所で会ったイ・ジャンウォン代表税理士は、ChosunBizとのインタビュー全般を通じて「資金の一貫性」を強調した。イ・ジャンウォンは最近、江南圏とマヨンソン（麻浦・龍山・城東区）など中核立地で「懲罰的課税」を回避しようとする市場参加者の動きが出ていると診断した。イ・ジャンウォンは「今後の不動産市場の取引は単純な価格競争ではなく税金との戦争へと変貌する」と分析した。
イ・ジャンウォン税理士は、多住宅保有者の急ぎ売り物件を狙う実需層の足取りが慌ただしくなったが、価格だけを見て飛びつけば、より恐ろしい「税務リスク」に直面しかねないと警告した。
イ・ジャンウォンは「今の不動産取引は単なる行政手続きではなく高度な税務戦争だ」とし、「特に許可区域区域で資金調達計画書のメカニズムを理解しないまま契約書から書くのは、自ら税務調査の精密ターゲットになる格好だ」と評価した。
イ・ジャンウォン税理士は各種病院と医師協会の顧問税務を務め、数千件に及ぶ実戦相談を行ってきたベテラン税理士だ。最近複雑化した税法と規制が絡む現場で最も鋭い分析を示す実務の専門家とされる。YouTubeチャンネル「トッケビ税理士」（登録者15万人）を通じ、相続、贈与、譲渡など多様な不動産税務関連情報を提供している。以下はイ・ジャンウォンとの一問一答。
-最近、許可区域適用アパートの買い手が税務調査を受けるケースが多いと聞いた。なぜか。
「許可区域アパートを買うには、性格の異なる2種類の資金調達計画書を段階別に提出しなければならない。1次は契約前に区庁の許可を受けるための『行政審査用』で、2次は許可後の実取引申告時に提出する『資金出所検証用』だ。1次では許可を得るために概略で記載し、2次で資金出所（贈与・借入など）を違って書けば、国税庁の財産・消費・所得分析（PCI）システムはこれを直ちに『資金経路の変更』と認識する。社会人初期層や30代の買い手が『ひとまず許可だけ取ろう』という考えで1次書類を書いたところ、税務調査へとつながる事例が頻発している。」
-資金調達計画書が実際の税務調査に直結する最も危険な事例は何か。
「所得に比べ住宅取得額が過大である場合、家族資金が入っているのに贈与・借入の区分が曖昧な場合、1次と2次の計画書の構造が変わる場合、事業資金が住宅取得に流れた場合などが代表的だ。国税庁は単に書類を保管しない。リアルタイムで所得と消費データを照合するため、説明が不足すれば調査は必然的に後を追う。許可区域アパートの取引は、価格分析より資金構造の設計が先である。
賃貸借法（契約更新請求権・前月賃上限制・前月賃申告制）によりアパートのチョンセ（韓国特有の賃貸制度）更新と新規契約の間で価格差が広がる『チョンセ価格の二重化』現象とあいまって、許可区域の規制で取引が滞る中、譲渡税の時限爆弾が加わり、不動産市場が混乱に陥っている状況だ。」
-売却が難しく贈与を選ぶ多住宅保有者が多いのか。
「ソウルのアパート贈与登記件数だけ見ても、昨年下半期から大きく増加した。昨年8月に1171件だった贈与が9月には1728件へ急増し、12月には2049件まで増えた。わずか4カ月でほぼ2倍近く増加した格好だ。譲渡税の重課が復活すれば、譲渡税負担が以前に比べ数億ウォン以上増えるため、贈与を合理的な代案として選び得る。ただし今の贈与は終わりではなく、調査の始まりだ。
ローンを抱えたまま家を譲る『負担付贈与』をしておきながら、当の子どものローン利子や生活費を親が裏で肩代わりする場合や、親から金を借りたと書類上は記したが、子どもの所得では到底利子を払えない、あるいは実際の振込履歴がない場合が主要な摘発事例とされる。また国税庁は、後で賃借人が退去する際に子どもの代わりに親が保証金を返す行為も、自動システムを通じて『未返還負債』とみなし、最後まで追跡する。」
-結局「便法」はもはや通用しないということか。
「祖父母を経由して孫に送る『迂回贈与』のような古典的手法も、いまや3世代の資金フローを一目で見通す国税庁の網から逃れられない。『運が良ければ見逃されるだろう』という考えは非常に危険だ。これからは贈与設計の段階から『子どもの実質的な返済能力』を立証できるかがカギだ。」
-最近、多住宅保有者の急ぎ売り物件は増えているのか。
「一部地域では多住宅保有者が保有する高額住宅を中心に、売り希望価格を1億〜3億ウォン下げた物件が出ている。ただし重要なのは、急ぎ売りが市場全体に拡散しているわけではないという点だ。急ぎ売りは時折出ているが、取引はない雰囲気だ。」
-家を買おうとする実需層にとって今が絶好の機会か。
「機会でもあり、落とし穴でもある。価格だけ見れば機会に見えるかもしれないが、土地取引許可区域では実居住の可否、融資限度、残金のスケジュールがすべて合致してこそ、無事に取引を完了できる。急ぎ売りを見て軽率に契約し、残金の段階で行き詰まる事例も十分に起こり得る。」
-最近、不動産取引契約申告書と資金調達計画書の作成方法が変更されたというが。
「資金出所の検証が一段と強化される流れに合わせ、関連内容を不動産取引契約申告書と資金調達計画書により忠実に反映するよう様式が改編された。まず不動産取引契約申告書の場合、契約日が今年2月10日以降の取引のうち、申告人が公認仲介士であるときは、取引申告時に不動産売買契約書の写しとともに、手付金の支払い事実を確認できる領収書の写しまたは通帳の写しなどを追加で提出しなければならない。
住宅取得資金調達および入居計画書も一部項目が追加または変更された。「現金等その他資金」項目には外貨入力欄が新設され、必要時に追加の証憑資料の提出が求められる。外貨現金を保有する場合、外貨搬入申告の有無を確認するよう手続きが補完された。暗号資産の売却代金項目も新たに含まれ、贈与や相続資金を活用する場合には、贈与税または相続税の申告の有無を記載するよう改められた。
融資項目では、同一の融資類型について複数の金融機関を利用した場合、各銀行名を個別に記載しつつ金額は合算して作成するよう変更された。これは融資構造と金融機関の状況をより明確に把握する趣旨だ。今回の改編により、住宅取得資金調達および入居計画書の作成を単なる形式手続きとして安易に考えると、今後これに対する説明要求を受ける可能性が高まることがある。」
-実需層や投資家が今の市場で持つべき最も重要な判断基準は。
「結局のところ核心は『いくらで取引するか』ではなく『税金と費用を差し引いて耐えられるか』である。今の不動産市場は政策のタイムテーブルと現実の速度が合わず衝突している状態だ。5月9日に近づくほど売り手は切迫するが、買い手は増えない構造だ。価格だけを見て軽率に急ぎ売り物件の契約をし、残金の段階や税務調査で行き詰まれば、はるかに大きなコストを払うことになる。今は贈与や購入を『決定』する時ではなく、資金の実質を『設計』すべき時代だ。」