「性能は向上したのに価格が据え置かれたMacBookが最近市場に出るやいなや品切れになった。不動産も同じだ。価格が下がるのを待たず、MacBookを買うようにソウルのマンションを積極的に買うべきだ。」
3日、ソウル松坡区蚕室洞のカフェで会った不動産税金コンテンツクリエイターのパク・ミンス（筆名ジェネシス・パク）ザ・スマート・カンパニー代表は、今年のソウル不動産市場は価格上昇が続くとして、可能な限り「早期の購入」を勧めた。特に最近話題になった「MacBook騒動」をソウルのマンション市場に例えた。
パク代表は、今年のソウルのマンション価格が5%以上上昇するとし、特に江東・東大門・西大門など中上位立地の「歩調合わせ」相場が一段と鮮明になると見通した。
パク代表は、現在の不動産市場が経験している極度の二極化と売り物件の枯渇の原因を「つぎはぎの税制」に求めた。政府が発表する供給対策がかえって市場の不安を刺激していると警告した。
パク代表は「政府が多住宅保有者に家を売れと督促しているが、実際には市場に売り物件が出てこないよう錠をかけた」とし、「取得税重課というわなにかかった市場は、すでに『賢い一戸』という『ニューノーマル』に中毒した」と判断した。
パク代表は、平凡な会社員から不動産税金分野のコンテンツクリエイターへと転身した投資の専門家だ。YouTubeチャンネルのジェネシスパク（登録者21万人）などで多様な不動産投資コンテンツを提供している。パク代表は現在の不動産市場の状況を「学習された心理が支配する市場」と規定し、政府の供給対策より市場の流れに身を委ねるべきだと助言した。以下、パク代表との一問一答。
-政府の1・29供給対策を評価するなら。
「高得点は与えられない。龍山整備車庫用地に1万戸を供給し、そのうち相当数を賃貸に割り当てるのは都市競争力を自ら崩す行為だ。世界的な国際業務地区が入るべき一等地に公的賃貸を入れるのは国家的な浪費だ。特に国土交通部長官が整備区域を直接指定できるようにするという案は、自治体の認可権を侵害し、組合内の紛争だけを招いて、かえって供給を遅らせる近道になるだろう。」
-今すぐ家を買うべきか、それとも2030年以降の供給を待つべきか悩む需要者が多い。
「今すぐ買うべきだ。最近ソーシャルメディア（SNS）で話題になった『MacBook騒動』を考えてほしい。人工知能（AI）ブームで部品価格が上がると、価格が上がる前に性能の良い製品を買おうとして人々が列を成した。不動産も同じだ。通貨価値は下がり建築費は上がるのに、3〜4年後の不確実な供給を待つのは機会費用が大きすぎる。5000万ウォンを節約しようとして資産価値7億ウォンが消える事例を数多く見た。底値買いは不可能だ。」
-ソウルの核心立地への集中が一層深刻になっている。
「政策が生んだ怪物だ。2020年に導入された多住宅保有者への取得税重課が決定的だった。2戸目を買った瞬間に税金が8%に跳ね上がるので、人々は本能的に『最も高い一戸』に集中するようになった。過去5年間、この学習効果がニューノーマルとして固着した。全国を分析していた投資家も今はソウルだけを見る。地方の人もソウルだけを見る。売れなければ意味のない市場になったからだ。」
-今年のソウルと首都圏の住宅価格見通しはどうか。注目すべき地域があれば。
「ソウルの売買市場は全般的に5%以上上がると見る。江南3区（江南・瑞草・松坡）と漢江ベルトの上昇幅が大きいだろうが、今年の核心キーワードは『中上位立地の歩調合わせ』だ。昨年は麻浦と城東が走ったなら、今年は江東、東大門、西大門に買いが集まるだろう。融資規制で行ける場所が現実的に限定されるため、15億〜20億ウォン台の団地が25億ウォン水準へと上がる相場が展開されるだろう。オリンピックパークフォレオンのような人気団地は3.3㎡（坪）当たり1億ウォンの時代を開き、国民平型と呼ばれる『専有84㎡』は40億ウォンの時代に向かうだろう。東大門では清涼里を筆頭に踏十里、里門・徽慶ニュータウンが熱くなるだろう。」
-ソウルを除く首都圏でも強含む地域はあるか。
「徹底して江南へのアクセスと雇用が軸だ。非規制地域の中では九里、茶山、東灘が強含むだろうし、規制地域内では10億ウォン前後でアプローチできる龍仁・水枝が威力を発揮するだろう。九里、茶山、水枝、構成南の共通点は、新盆唐線や地下鉄8号線などで江南まで20分前後で到着できる点だ。一方、蘆道江（蘆原・道峰・江北）や金冠区（衿川・冠岳・九老）まで温かさが広がるには、買い手の目線がすでに高くなっており、牽引力は弱いと見る。」
-政府は多住宅保有者に引き続き家を売るようメッセージを出しているが。
「過去とは状況が異なる。すでに売る人は皆売り、残った人々は贈与へと向かった。譲渡所得税の重課を受けるくらいなら子どもに引き継がせるということだ。贈与が起これば繰延課税となるため、売り物件は10年間市場から消える。多住宅保有者を締め付ける政策が逆説的に市場の売り物件枯渇を深刻化させている。」
贈与税の繰延課税は、贈与を受けた不動産を10年以内に売却する場合、譲渡益を計算する際の取得価額を「贈与を受けた時点」ではなく「贈与者が最初に取得した時点」の価格で算定する制度だ。贈与を通じた短期の譲渡税回避を防ぐ装置だが、最近の市場では売り物件が10年間拘束される「売り物件枯渇」の原因だという声が出ている。
-政府が進める税制改編作業は市場にどのような影響を与えるか。
「最大の変数だ。過去の政府が規制の『ジャブ』を数十回放ったとすれば、現政府は租税構造を根本から揺るがす大変革を準備中とみられる。財産税と宗合不動産税を統合し、租税抵抗は減らしつつ税源を広げる方向が有力だ。早ければ7月に発表される改編案が相当に大胆になり得るため、有住宅者は無理な拡張より静観しつつ戦略を練るべきだ。」
-住宅価格の安定化に向け政府が最初にすべきことは何か。
「政府が相次いで規制を発表し、特に融資規制を強く締めるので、かえって人々は『今買わないと買えない』という心理が強まり、より買いたくなる。仮需や投機需要をあおる格好ではないか。市場原理に委ねることがむしろ安定化に資するだろう。現実的には再開発・再建築こそが唯一の住宅供給活性化策だ。ただし新築が入ることで一時的に価格が上がる局面は甘受すべきだ。」
-地方の不動産市場の見通しはどうか。
「地方は徹底して需給による実需中心の市場だ。過去のような遠征投資が復活するのは難しい。取得税の重課のため一戸しか買えない構造で、地方にまで目を向ける余力がない。ただし無住宅者であれば、釜山など広域市の非規制地域の掘り出し物を狙うのは資産価値防衛の観点から悪くない選択だ。」