「多住宅保有者を事実上、投機的需要の主体とみなし、これらを対象にした政策的メッセージによって市場を管理しようとしている状況だ。不動産政策の目標は特定階層（多住宅保有者）を懲罰することではなく、市場機能の円滑な作動を助けることにあるべきだ。」
シン・ボヨン世宗大学不動産AI融合学科教授は、最近政府が「不動産市場の安定化」を目標に連日多住宅保有者への圧力水位を引き上げていることについて、このように評価した。政府は5月9日に多住宅保有者の譲渡所得税重課の猶予を終了したのに続き、貸出・保有税の側面の規制も強化しながら、多住宅保有者の売り出し物件の出回りを通じた不動産市場の安定を図っている。
5日、ソウル広津区の世宗大学キャンパスで会ったシン教授は、「不動産市場の安定化」は韓国社会が達成すべき目標である点を明確にしつつも、「（規制による多住宅保有者の売り出しで）短期的には相場より安く取引され、安定したように見えるかもしれないが、長期的に市場の安定化に資するのは難しく見える」と述べた。
今年下半期の保有税引き上げなど政府の税制改編の可能性が取り沙汰されることについて、シン教授は「政府が保有税を引き上げようとする理由は、1・29供給対策が不十分だという認識が定着しているからだとみる」とし、「供給対策が十分であれば、税制改編をする必要はなかったはずだ。税制改編は『供給が十分でないので税金で需要を抑制する』というに過ぎない」と批判した。
「賢い一戸」まで保有税が強化される場合、二極化現象はいっそう深刻化するというのがシン教授の診断だ。シン教授は「保有税引き上げで賃料を上げることで全月世（韓国の賃貸形態）市場がさらに悪化し、保有税負担に耐えうる高所得層だけが高価格住宅を保有できるようになり、『江南プレミアム』がさらに激しくなる可能性がある」と述べた。
続けてシン教授は「取得、保有、譲渡へと続く不動産の税制体系全般を租税原則に即して合理的に再設計すべきだ」とし、「取引税を下げて売買の循環を円滑にし、保有税は漸進的に現実化する一方で、実居住の1住宅保有者など実需者の負担を和らげる方向に進むべきだ」と述べた。
李在明政権は不動産市場の正常化に向け、さまざまな政策手段を活用すると予告した。追加の需要抑制策、住宅供給対策が出る可能性がある。政府が進む政策の方向性は正しいのか。需要者の立場で今後どのような住居戦略を組むべきか。こうした質問に対する助言をシン教授から得た。以下はシン教授との一問一答。
―最近の多住宅保有者規制の強化基調が市場にどのような影響を及ぼすとみるか。
「市場の健全な循環を阻害する政策だ。税負担に耐えられない多住宅保有者が駆け込み売り物件を出せば、短期的には価格が下落するように見えるかもしれない。資金余力のある大多数の多住宅保有者は、いま売り出すよりも規制緩和期まで『耐えること』が得だと判断するようになる。結果的に、駆け込み物件が消化された後は市場から物件が姿を消す極端な在庫枯渇現象が現れ、再び価格が上昇しうる逆説的な結果を招く。政府が本当に多住宅保有者の物件を市場に誘導したいのであれば、むちはなく、にんじんを使うべきだ。」
―政府が不動産税制改編作業に着手した。保有税引き上げの可能性もある。市場はどう反応するか。
「現在、政府が保有税を引き上げようとする理由は、1・29供給対策が不十分だという認識が定着しているからだとみる。保有税負担に耐えられる高所得層だけが高価格住宅を保有できるようになり、江南プレミアムがさらに激しくなりうる。税制改編が必要であれば、十分な準備期間を設けて一貫して推進すべきであり、需要を抑え込む短期処方よりも、実需者保護と資産形成機会の拡大を併せて考慮した設計が必要だ。今は税制改編ではなく、ソウルの住宅供給の大半を占めている再建築・再開発を円滑にできるようにすべきだ。規制を緩和し民間参加の誘因を高めれば、供給は自然に増え、自発的な売り物件が市場に出る。そうなれば増税なしでも市場は正常化する。」
―『江南プレミアムが激しくなる』という意味は、ソウルの核心立地への集中現象がさらに強まるということか。
「『賢い一戸』現象は単なる流行ではなく、多年にわたり蓄積された政府政策と市場学習の産物だ。多住宅保有者への懲罰的課税は『複数戸』より『賢い一戸』に集中させ、ソウル核心地の不動産は右肩上がりだという経験が、需要を一層一箇所に集中させている。所得の二極化と資産格差が深まるほど、希少性の高い核心地資産を先取りしようとする競争は激しくならざるを得ない。」
―この現象を緩和する方法はあるか。
「緩和方法は『核心地を抑え込むこと』ではなく、『他の地域を魅力的にすること』に見いだすべきだ。例えば、江北圏の再開発を活性化して居住環境を画期的に改善し、首都圏広域急行鉄道（GTX）のような広域交通網を速やかに拡充して、京畿道の優れた新都市がソウルの機能を分担できるようにしなければならない。板橋のような成功した自足型都市モデルを地方の拠点都市のロールモデルとし、ソウルに行かなくても質の高い雇用と生活環境を享受できるという認識を植え付けることが、根本的な解決策となるだろう。」
―最近の政府の1・29供給対策を評価してほしい。
「政府が供給の重要性を認識し、対策を発表した方向性自体は肯定的だ。問題は実現可能性だ。実際に文在寅（ムン・ジェイン）政権も類似の対策を発表したが、大半が頓挫した。地方自治体の反発、地域住民との葛藤、認可手続きの遅延などの障害は依然として存在する。政府の強い意思だけでは不十分であり、真の供給拡大は規制緩和と民間の自律性を尊重し、民間が積極的に市場に参加するよう誘導することから始まる。ソウルの場合、住宅市場供給の約80%を占めている再建築・再開発の規制緩和とインセンティブ付与を通じて民間の活力を引き出すほうが、政府主導の『何万戸供給』の発表よりも効果的で実現可能性が高い。」
―今回の供給対策発表後、住宅の買い戦略をどう持つべきか。
「住宅の買い戦略については慎重なアプローチを勧める。ただし、現時点は決して悪い参入機会ではない。2030年までの供給計画が実現するとしても、入居までは最短で4〜5年を要するためであり、今後数年間の入居物件も多くないためだ。20〜30年前も核心地の住宅を一度で買い付けるのは難しかった。重要なのは最高の立地ではなく、自身が負担可能な範囲で最善の立地を見つける戦略だ。職住近接、子どもの教育、生活インフラのように自分の生活の効用を高める要素を優先し、過度なレバレッジを用いるよりも持続可能な返済構造の中で選択することが、長期的に安全だ。」
―ソウルと地方の不動産市場にはどうアプローチすべきか。
「首都圏の住宅市場は全般的な『上昇安定』基調の中で、地域別、商品別の差別化が激しくなる様相を示すと展望する。高金利基調が続き、貸出規制が需要を抑制する要因として作用しているが、ソウルを中心とした供給不足の構造的問題とチョンセ価格の上昇圧力が蓄積し、売買市場を刺激する局面だ。
地方の不動産市場は首都圏とは異なるアプローチを要する『構造的転換期』に入った。過去のような同時上昇を期待するのは難しいが、地域別の価値が明確に分かれることになり、危機の中で新たな機会を見いだすための精緻な分析が重要な時点だ。いくつかの地域は首都圏に劣らない潜在力を示すだろう。各圏域を代表する広域市の核心地域は、周辺の中小都市の人口とインフラを吸収する。また、大規模産業団地や研究開発特区が造成され質の高い雇用が創出される自足型都市は、外部変数と無関係に独自の上昇動力を備えうる。地方の不動産問題は、もはや単なる市場見通しの次元を超え、国土の均衡発展というマクロな観点の中で新たな成長可能性を模索すべき重大な転換点に立っている。」