「1億ウォンで買える場所だが、10億ウォンまでは行くので今入らなければならない。」
1月27日にソウル・堂山洞の事務所で会ったキム・ハクリョル・スマートチューブ不動産調査研究所長は歯切れが良かった。現在、非規制地域である京畿北部などの一部地域は今後交通事情が改善される見通しで、今が家を買う時期だと述べた。具体的には、首都圏広域急行鉄道（GTX）-A路線を利用できる京畿・高陽市徳陽区や坡州などに言及した。少し探せば現在5億ウォン台の売り物件があり、ローンを利用して自己資本1億ウォンで家を買えるが、今後は10億ウォン以上の価値になるというのがキム所長の予測だ。また、今年家を買おうとする人が必ず確認すべき指標としてチョンセ価格を挙げ、「チョンセ価格が2021年9〜10月の水準よりさらに高くなった場所を買うべきだ」と助言した。
キム所長は筆名「パッソン」で知られる不動産専門家だ。韓国ギャラップ調査研究所で研究チーム長を務め、現在はYouTubeチャンネルのスマートチューブ（スタジオTV・登録者23万人）などで大衆と交流している。以下、キム所長との一問一答。
-政府の供給対策は住宅価格の安定に効果があるか。
「供給対策で安定させることはできない。政府もそれを知っている。政府はいま住宅価格が上がりソウルが過熱しているのを傍観するほかない。せめて上昇速度を少し落とすために（土地取引許可区域、融資などの規制で）取引を停止させたのだ。今の規制は、ただ上がっていくのを少しでも遅らせたいというだけだ。」
-なぜ供給対策は効果がないと言い切るのか。
「昨年9月7日の供給対策で、5年間で首都圏に135万戸を供給するとした。1年に27万戸と言ったが、基準は入居ではなく着工だった。李在明大統領の任期（2029年）内には着工すらできないケースが多いという意味だ。市場は安定しない。」
-過去の供給対策もすべて効果がなかったのか。
「歴史を振り返ると、たった一度だけ効果があった。ノ・テウ政権時代に1期新都市を造成した。4年間で200万戸を供給した。前例のないことだった。当時、全国の住宅が600万戸だった時代だ。盆唐、一山、ソウルの上渓・中渓などの団地はすべてその時に造成された。キム・ヨンサム大統領の執権後に入居が始まり効果が出た。しかし今はそのようにできる条件が整っていない。」
-政府が強力な融資規制や不動産税の重課など規制を行う理由は何か。
「いわゆるアセット・パーキング（Asset Parking）を恐れて、これを遮断しようとするためだ。アセット・パーキングとは株式で得た利益を引き出して不動産を買うことを指す。不動産が不調でも株式は上がることも下がることもある。しかし株式市場が好調なら、いつも最後は不動産が上がった。人々がアセット・パーキングをしてきたからだ。政府は不動産へ流入する流動性を最後まで塞ごうとするだろう。」
-このように規制を強化するとどのような現象が起きるか。
「住宅価格をかえって押し上げる。例えば土地取引許可区域のマンションを買おうとすると、他地域にマンションがあれば買えない。既存の住宅を売らねばならない。地方にマンションがあっても、同区域であるソウルのマンションは買えないということだ。今、地方の不動産市場の低迷が続く理由は、ソウルのマンションを買うために地方のマンションを売って上京しているためだが、許可制の影響も大きい。地方の不動産市場を壊し、ソウルの住宅価格をさらに押し上げる政策だ。」
-このような現象は賃貸市場にも影響を与えるか。
「そうだ。このようにソウルの『堅実な一戸』志向が強まるにつれ、市場は攪乱される。許可制の下でソウルのマンションが1件取引されるたびに、地方では売り物件が1件積み上がる。また、ソウルのマンションは売却するために賃借人を退去させねばならず、ソウルの賃貸世帯は継続的に減ってチョンセ価格は上がる。」
-政府が住宅価格を安定させるには何をすべきか。
「規制ではなく、不動産取引が需要と供給によって容易に行われるようにすべきだ。そうすれば価格は安定を取り戻す。」
-具体的に述べてほしい。
「現在、ソウルのマンション在庫数は約190万戸だ。年間の新規マンション供給は多い年で4万戸程度、少ない時は2万戸以下だ。だが、年間新規供給量が4万戸であれ2万戸であれ、そこは重要ではない。重要なのは、190万戸が円滑に取引されているのか、あるいは取引が行われていないのかだ。この190万戸には新築もあり、準新築、既存築も満遍なくある。需要と供給によって適切に取引が行われれば、市場は安定し住宅価格も急騰・急落しないだろう。」
-実需層に購入を勧める地域があるなら。
「京畿・高陽市徳陽区や坡州などを勧める。京畿南部は大半が規制地域だ。融資も出ず、価格もすでに高い。しかし徳陽区のような場所はGTX-Aを利用でき、非規制地域で、住宅価格も5億ウォン前後だ。生涯初の住宅購入向け融資であれば住宅価格の80%が融資されるので、1億ウォンで家を買える計算だ。30坪台のマンションを基準に話している。今後は10億ウォン以上に行く場所だ。」
-なぜこの場所の住宅価値が高まると確信するのか。
「住宅価格が上がった場所には共通点がある。良い雇用が多い場所か、そこへ通勤できる交通網が良い場所だ。具体的には、江南、汝矣島、光化門へのアクセス性が良くなければならない。特に江南区は雇用が85万件あり、全国226の市・郡・区の中で最も多い。京畿南部が北部よりはるかに住宅価格が高い理由も、30分以内に江南へ行けるからだ。ところがGTX-Aがサムスン駅まで開通すれば、坡州・雲井からサムスン駅まで20分で来られる。GTX-A昌陵駅が開通すればサムスン駅まで15分台で来られる。東灘はソウルから44km離れた場所だが、現在の住宅価格は22億ウォンを超えた。江南・水西駅まで20分以内で来られるようになったからだ。われわれは交通網がいつどのように開通するのか、時期も地域も把握している。これが確信する理由だ。」
GTX-A昌陵駅は高陽・徳陽区の昌陵新都市内の中核交通施設である。2030年開通予定で、開通すればソウル駅10分、サムスン駅15分台で行ける。GTX-Aサムスン駅は2028年開通予定で、開通時には坡州・雲井中央駅からサムスン駅まで20数分を要する。
-実需層が損をせずに家を買う方法は。
「家を買った後、この家が今後どうなるかを見極めるために、たった一つの指標を見るとしたらチョンセ価格だ。2021年9〜10月が全国ほぼすべての家の売買価格、チョンセ価格の高値だった。その後3〜4年の間、売買価格とチョンセ価格の調整が行われた。現在、一部のソウル主要地域などでは当時の高値を上回る最高価格の更新が出ている。チョンセ価格が当時の高値にほぼ迫ったか、突き抜けて上がった団地は今買っても良い。なぜなら2021年に割高だったその価格以上を払ってでも実需として居住したい需要があるという意味だからだ。こうした場所は時間がたてば売買価格が上昇する可能性が大きい。」