李在明政権は不動産対策を4回発表した。任期1年も経たない時点で一つの分野にこれほど多くの政策を打ち出したのは不動産が唯一だ。それだけ国民の居住安定に対する政府の政策意思が強いという証左である。だが不動産市場は政府の意思とは異なる方向に動いている。ソウル主要地域の住宅価格はなかなか落ち着かず、賃貸市場の逼迫が深刻化している。こうした問題をどこから解決すべきか。ChosunBizは紋切り型の答えを探すより、市場の声を誰よりも近くで聞いている在野の専門家を探した。彼らは政府に対し強い批判と苦言、時に独特な政策的助言やアイデアを惜しまなかった。全5回にわたり、彼らが示した診断と処方箋をインタビューで伝える。【編集者注】
「多住宅者の譲渡所得税を重課するなら、住宅数を基準にせず、保有住宅の時価総額を基準に閾値を設けて課税するのが合理的だ。地方の低価格住宅を持っているという理由で重課税率を適用するのは不合理で副作用も多い」
2日、ソウル麻浦区新水洞の西江大研究室で会ったイ・サングン教授は、多住宅者の譲渡税賦課の基準を改めるべきだと提言した。現行税制の下では地方の低価格住宅を保有する人もすべて多住宅者に分類され高い税率が適用されるが、こうした制度が市場を歪めているという指摘だった。イ教授は日本の早稲田大学と米国ネブラスカ・リンカーン大学を卒業した国内を代表するデジタルプラットフォームの専門家である。ブロックチェーンなどプラットフォームを研究してきたイ教授は研究の外延を広げ、現在は実物資産である不動産市場を分析している。現在は西江大一般大学院不動産学科の主任教授を務めている。2017年には世界三大人名事典である『マーキーズ・フーズ・フー・イン・ザ・ワールド』に名を連ねた。以下、イ教授との一問一答。
-大統領と政府、与党は多住宅者の譲渡税重課猶予の終了を宣言した。これについての見解は。
「住宅価格の安定のために税金を活用するというのは何の意味もなく効果もないだろう。ただ税を用いるというなら総額制で賦課するほうがよい」
-総額制とは何か。
「住宅数を基準に多住宅者を定め譲渡税を重課するのではなく、総保有住宅の時価総額を合算し、例えば30億ウォン以上になった場合にここに譲渡税を課す方式にせよという意味だ。今は田舎（地方）にある2億〜3億ウォンの家を持っていても多住宅者に括られる。これが嫌で地方のマンションを売り、ソウルの価値の高い一戸だけを残すが、結局は地方の不動産価格下落を招く」
イ教授の指摘どおり、現在は多住宅者の基準が首都圏と非首都圏の住宅数で定まる。公示価格1億ウォン以下または人口消滅地域の住宅は住宅数に含めないが、大半の地方にあるマンションは住宅数に含まれる。いったん多住宅者になると、ソウルなど規制地域のマンションを売る際に譲渡税の重課が行われる。こうした規制を避けようとして地方のマンションを売却する現象が起きている。
-この制度にした場合の利点は。
「価値の高い一戸に対する需要が緩和されることだ。過去1年の不動産院の資料を見ると、江南のマンションは10%、江北は5%上昇した。一方、地方と広域市はむしろ1%下落した。これは需要者が今や『どこでも』買うわけではないことを示す。資産価値が確かなソウル、特に江南圏への需要は実需と投資需要を問わず一段と堅固になっているという意味だ。全国を対象にする普遍的な規制策が、核心地域の微妙な需給には全く効かない構造になった。こうした状況で総額で譲渡税を重課すれば、価値の高い一戸への需要は緩和され、地方住宅を処分するための売りも減らせる」
-ソウル江南など一部地域の住宅価格が急騰している。こうした地域の価格を安定させる対策は。
「江南の希少プレミアムを和らげられるよう、容積率を大幅に引き上げる案を検討すべきだ。ただし容積率の上方修正は『ただ造ればよい』ではない。交通、学校、公園など基盤施設をパッケージで拡充してこそ、住民の生活の質を損なわず供給効果を得られる。また、規制緩和か抑制かという二分法ではなく、高密度開発を許容する代わりにその開発利益でインフラ負担を制度化し、同時に既存住宅所有者の既得権だけを保護するのではなく、賃貸住宅の供給も増やして新たな需要層が江南に進出できる道を開かねばならない」
-政府が公共住宅（賃貸含む）拡大に努めている。若年層などの居住を安定させようというものだ。この政策の効果を高める方策は。
「立地の質が政策の成否を決めると言いたい。過去のように首都圏外縁に建てる方式は、職住近接の失敗でかえって空室リスクを高める。これからはソウル都心内の駅周辺の高密開発や遊休地を活用したソーシャルミックス（Social Mix）モデルに進むべきだ。若年層に必要なのは単なる『壁と屋根』ではなく、雇用と結びついた『生産的立地』である。持続的な居住需要が可能となるよう居住インフラを拡充すべきだ。必要なら江南圏域のグリーンベルトを解除し、公共賃貸住宅の供給を拡充しなければならない。チャゴク洞、イルォン洞など、いまだグリーンベルトとして残る江南の土地が多い」
-政府の不動産政策の根本的な問題点は。
「住宅問題にあまりに狭い視野でアプローチしているということだ。住宅単体だけを見て政策を作っても、決して住宅問題は解決できない。産業の観点から住宅を見るべきだ。こうしたことを政府はできていないようだ」
-どういう意味か。
「住宅価格は雇用がある場所に従って動かざるを得ないのに、住宅価格が上がるからといってその地域の融資だけを縛っても解決しないという意味だ。逆に産業と企業が分散すれば、住宅価格も特定地域だけ急騰し他地域は未分譲で市場が壊れる現象は起きないということだ」
-具体的な事例を挙げてほしい。
「台湾の事例が参考になる。TSMCは工場を台北の南にある新竹科学園区をはじめ、台中、台南、高雄など地方に分散させた。雇用がそれだけ分散しているということだ。このため台北と他地域の不動産価格は韓国ほど大きな差が生じていない。韓国でも韓国航空宇宙産業（KAI）が慶南の泗川、晋州に移転してこの地域経済を支えている。一方、まともな大企業がない釜山、大邱、光州は雇用がなく居住需要が減っている。こうした根本問題を解決してこそ住宅価格も解決する。民間企業が釜山、大邱、光州などに拠点を構えられるよう、大胆な政府の支援策が必要だ」
-韓国は台湾のようにはできないということか。
「釜山の定款新都市を見よう。海雲台の月見峠を過ぎたところにある。新都市を誘致すると言いながら企業はなく、すべてがマンションかオシリア観光団地内のショッピングモールで埋めた。質の高い雇用がないから未分譲が発生し、若年層の定住人口が流出して高齢者しかいない都市になるのだ」
-代案があるなら。
「首都圏に集中する資金とインフラ投資を地方に投入して企業を呼び込むべきだ。首都圏広域急行鉄道（GTX）は今やA、B、C、D、E路線まで発表された。あの一本の路線を通すのにいくらかかるか知っているか。10兆ウォンだ。こうした資金を地方の広域市での企業誘致に使えば、国土の均衡発展とソウルの住宅価格安定、地域経済の活性化が実現する。米国のジョージア州やテキサス州は法人税を引き下げたり免除し、工場用地を無償提供しているのに、なぜ韓国はこうしたことができず、首都圏の鉄道にばかり資金を投じるのか」
-海外制度のうち、韓国が導入を検討するに値する不動産関連政策があるなら。
「チョンセ（韓国特有の賃貸制度）に関しては、保証金エスクロー（第三者預託）のような仕組みを積極的に導入してほしい。保証金は庶民・中産層の資産で占める比重が大きいが、取引構造が不安定だと市場全体の信頼が揺らぐからだ。米国や欧州のように保証金を第三の信頼機関に預託することを義務化し、貸主が保証金を勝手に流用したり、『欠陥チョンセ』リスクを借主に転嫁する構造を根本から遮断すべきだ。また、一部の国で拡大した機関型長期賃貸（BTR・Build-to-Rent）も検討できる。個人貸主中心の市場は住宅管理の質が一定せず、契約更新に対する不確実性が大きい。米国やドイツのように、大型年金や専門運用会社が数千戸を統合管理し、質の高い居住サービスと賃貸期間を保障するよう制度圏の賃貸市場を育てるべきだ。これにより、借主には居住安定を、市場には自家需要の緩急調整機能を提供できる」