シニアタウンを大衆化するには、民間企業の市場参入のハードルを下げる必要がある。初期投資コストの負担を軽減し収益を上げられる環境を整えてこそ、民間企業はシニアタウンの造成に積極的に乗り出せる。日本の場合、シニアタウンを建設する際に政府が建築費を支援し、建物の改修・補修費も負担する。専門家は高齢者向け住宅および介護施設を専門的に運営する事業者を養成することにも関心を払うべきだと口をそろえた。
◇ 日本の建築補助金は1戸あたり最大1000万ウォンだが韓国は「0ウォン」
日本の国土交通省は、民間企業が「サービス付き高齢者向け住宅（サコジュ）」を建設する場合、建築費の最大10%を補助金として支援する。1戸あたりの最大補助金は120万円（約1130万ウォン）である。他用途で使用していた建物をサコジュにリモデリングする場合や、老朽化に伴う改修・補修が必要な場合にも、政府が総費用の30%を負担する。上限額は戸あたり180万円だ。さらに太陽光や風力でエネルギーを自家発電する「ゼロエネルギーハウス」として建てれば、補助金の限度額が1.2倍に増える。医療・介護サービスと提携すれば補助金はさらに加算される。
民間企業のシニアハウジング市場参入を営利活動とだけみなしていたなら、不可能だった支援である。もちろん日本政府も当初から積極的ではなかった。日本政府は社会福祉法人や非営利法人のみが高齢者向け住宅を建てられるよう規制していた。しかし急速な高齢化で高齢人口が急増すると、民間企業が事業主体になれるよう2011年に市場の門戸を開放した。
こうした政府支援に支えられ、民間企業が運営する高齢者向け住宅は2000年の1024カ所から2023年の4万537カ所へと40倍に増えた。日本の国土交通省によると、昨年10月時点のサコジュ施設数は8327カ所で、入居定員は29万720人である。有料老人ホームは1万7833カ所（68万9810人）、グループホーム（認知症患者が集まって暮らす小規模共同住宅）は1万4297カ所（21万8300人）だ。
有料老人ホームは中産階級以上が主に利用する施設で、食事を提供し健康管理および介護サービスを提供する点で、韓国のシニアタウンと最も性格が近い。サコジュは自立生活を前提とし、施設に常駐する社会福祉士が安否確認、生活支援サービスのみを提供する。代わりに保証金が低く家賃が安いのが特徴だ。この2種類を合わせると施設数は2万6160カ所である。韓国の高齢者福祉住宅は2024年末時点で43カ所（9231人）にとどまる。シニアタウンは高齢者福祉法に基づき高齢者福祉住宅に分類される。
◇ 「開発費を下げてこそ利用料の引き下げも可能」
イ・ジヒ水原女子大学校社会福祉科兼任教授は「シニアハウジング事業は土地取得から建物建設、施設運営に至るまで初期投資資金が相当で、短期間で収益を出しにくい構造だ」とし「建築費を支援する日本のように、政府が資金支援に積極的に乗り出すべきだ」と述べた。続けて「日本には専用の融資商品が別にあり、事業費の100%を長期・低利で受けられる」とし「このような融資支援も政府が検討に値する」と語った。
ユ・ボクジェKBゴールデンライフケア常務は「土地を安く取得できるようにしたり、容積率を引き上げる形で民間企業にインセンティブを与える方策も有効だ」とし「開発費が下がってこそ、運営する企業の立場でも施設の利用料を引き下げることができ、利用者の費用負担を軽減する方策でもある」と述べた。
専門家は高齢者向け住宅および介護施設を専門的に「運営」する事業者を育成すべきだとも強調した。ユ常務は「供給を促進するには、デベロッパーと運営事業者を分離し、それぞれのエコシステムを整える必要がある」とし「専門の運営事業者が生まれてこそ、サービスの質もさらに向上する」と述べた。例として挙げたのは日本の「ソンポケア」だ。ソンポケアは日本全国で2万8500の有料老人ホーム、サコジュを運営する専門企業で、このうち90%が土地と建物を保有せず使用権のみを基盤に設立された。韓国では介護施設（高齢者福祉住宅は昨年5月の施行令改正で除外）を運営するには、必ず自己所有の土地と建物で行わなければならない。
法的・制度的基盤から整備すべきだとの主張も出ている。リュ・ジェグァン日本神田外語大学准教授は「政府が支援するにはそれを根拠づける法律と制度が整っていなければならないが、韓国には関連法自体がない」とし「高齢者福祉法に一部含まれる水準で、法的インフラが整備されなければシニアハウジング市場と産業は成長できない」と述べた。
現在、中産階級高齢者向けの住宅施設に関する法案は国会で係留中である。イ・ホンスン国民の力議員とソン・ギホン共に民主黨議員は昨年8月に「高齢者ケア住宅特別法」を共同発議した。国家や地方自治体は高齢者ケア住宅の建設・取得・管理等に関する税金を租税特例制限法に基づき減免できる内容が盛り込まれた。また国土交通部長官が高齢者ケア住宅事業に住宅都市基金を支援できるようにした。
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