李在明大統領が登録賃貸事業者の譲渡税減免条項は特恵だと述べ、当該優遇の段階的廃止の可能性が高まった。ただし法曹界では、単に施行令（大統領令）を改正して優遇をなくせば済む問題ではなく、違憲要素がないか精査すべきだとの指摘が出ている。憲法学で扱う古典的テーマであり、弁護士試験（旧司法試験）にも登場してきた「個人に対する遡及立法がどこまで許容されるか」という問題が、賃貸事業者の譲渡税減免廃止と関連しているためだ。一部では憲法裁判所の判断が必要だとの意見もある。
◇「自動抹消」者を狙った李大統領…「永久的特恵」
李大統領がソーシャルメディアX（旧ツイッター）で「永久的特恵」と言及した譲渡税減免は、租税特別措置制限法第97条の3（長期一般民間賃貸住宅等に対する譲渡所得税の課税特例）と所得税法167条の3（譲渡税が重課される1世帯3住宅以上に該当する住宅の範囲）などに規定された内容である。
国民住宅規模以下、基準時価6億ウォン（首都圏外は3億ウォン）以下の住宅を長期賃貸住宅として登録し、国家が定めた期間以上継続して賃貸し、賃料（保証金含む）増額を5%以内に抑えた者のうち、2020年12月31日まで自治体と税務署に住宅賃貸事業者として登録すれば、将来住宅を売却する際に譲渡税を減免するという内容を法律で定めている。
政府は2020年8月に民間賃貸住宅法を改正し、従来8年だった最小義務賃貸期間を10年に延長した。また2020年8月3日以降に登録された民間賃貸住宅は10年、それ以前に登録されたアパートは8年維持後、賃貸事業者登録が自動抹消されるようにした。
このように自動抹消された後は、賃貸住宅として使用されていた住宅を売却する際、譲渡益に対して最大70%まで長期保有特別控除を適用するが、いつまでに売却しなければならないという期限はない。一方、義務賃貸期間の半分以上が経過した事業者が本人の意思で事業者登録を抹消（自発的抹消）した後に譲渡税減免の優遇を受けるには、抹消後1年以内に住宅を売却しなければならない。李大統領が永久的特恵と述べた内容は自動抹消に該当する。
大統領の問題意識が反映され施行令が改正されれば、減税を受けることを期待して賃貸登録した人々の優遇は消える。これは施行令改正とともに、施行令の附則に過去の法令により減税優遇を受けることができた対象者すべてに適用する遡及内容を含める方式で行われると見込まれる。
◇ 遡及立法はどこまで許容されるか…憲法学のテーマとも接続
ただし、このような遡及立法がどこまで許容されるかは長年の論争のテーマだった。憲法で「すべての国民は、遡及立法により財産権を剥奪されず、参政権の制限を受けない」（第13条第2項）と定めているためである。
憲法が禁止する遡及立法は、法律で保護される利益が遡及立法によって侵害（侵益的遡及立法）される場合を対象とする。また侵益的遡及立法も2つに分け、真正遡及立法と不真正遡及立法に分類する。真正遡及立法は過去に既に終結した事実関係に適用することをいう。当該事実が既に終了した過去の状況であれば真正（本物）の遡及立法と判断するという意味だ。これに対し、過去に始まったが現在進行中の事実関係については不真正（擬制）の遡及立法とみる。賃貸事業者の場合を例にとれば、義務賃貸期限が終了していれば真正である可能性が高く、義務賃貸期限が進行中であれば不真正である可能性が高い。
法律で保護される利益が遡及立法により侵害されるとき、憲法は真正遡及立法は原則として禁止し、例外的に許容する。これに対し不真正遡及立法は原則として許容し、例外的に禁止する。真正、不真正のいずれも、これが例外的な事例か否かは、新たな立法の公益的必要性と既存法令への信頼保護のいずれがより価値があるかを比較しなければならず、憲法裁判所でも短期間で判断しにくい問題である。
チョン・ヒチャン安国法律事務所弁護士は「憲法学で非常に重要なテーマであり、かつての司法試験と現在の弁護士試験で常連として出題されるテーマだ」と述べ、「画一的な判断基準があるなら試験問題に出題されず判例が積み上がらなかったはずだが、この種のテーマは判断が極めて難しい問題であり、多様な判例があり出題も頻繁だった」と語った。
キム・ソクファン江原大学ロースクール教授は「賃貸事業者に対する譲渡税減免の廃止は不真正遡及立法である可能性が大きく見える」とし、「1世帯1住宅の非課税要件も高額住宅の基準など主要要件が変わってきたが、これを真正遡及立法とは見なさなかったし、今回も似たようなものになると思う」と述べた。
業界のある関係者は「いくら施行令とはいえ、過去の政府が定めた手続に従って登録し、賃料の上限を守って数年にわたり賃貸住宅を供給してきたのに、一朝一夕に約束していた優遇を廃止すれば、今後政府が定める施行令を誰が信頼できるのか」とし、「たとえ賃貸事業者が少数だとしても、これは法令改正を通じた暴力だ」と主張した。
国土交通部によると、2024年基準で全国の買い取り型賃貸住宅のうちアパートは10万7732戸で、このうち4万2500戸がソウルにある。李大統領は、これらが所有するアパートに対する譲渡税優遇が縮小されれば売り出し物件として市場に出て、住宅価格の安定に寄与すると期待した。金潤德（キム・ユンドク）国土交通部長官も11日、京畿高陽市庁で開かれた1期新都市再開発事業先導地区関連の懇談会に出席し、「必要なら決断すべきだ」と述べ、賃貸事業者の譲渡税減免優遇の縮小を示唆した。