「一生働いて用意した家一軒を再開発して老後を送ろうとしたのに、突然、借家人の保証金も返せないチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺犯にされかねない。政府は整備事業の活性化を叫びながら、いざ移住はできないよう足を引っ張っている。」
9日午後、ソウル東大門区のある再開発現場で会った組合員A氏は「ソウル東大門再開発区域で専用84㎡、専用59㎡の新築マンションを受け取れる1+1分譲を申請したが、2025年10月の政府政策発表以降に3住宅保有者となり、あらゆるところで移住費の融資が受けられなくなった」と述べた。
A氏は「借家人に出てもらうには7億ウォンの移住費が必要だが、急にこの資金をどこで調達するのか」とし、「売却しようとしても、ソウル東大門再開発区域の場合、1世帯1住宅で10年保有、5年居住の要件を満たしてこそ組合員地位の承継が受けられるため、売りに出しても売れない」と語った。A氏は「借家人の立場では保証金を返してもらえないまま出ていくことはできず、突然、家主がチョンセ（韓国特有の賃貸制度）詐欺犯に仕立てられて訴訟を起こされかねない状況だ」と述べた.
ソウル各地の再建築・再開発など整備事業の現場が『移住費融資』規制のために苦しんでいる。政府の強力な不動産向け融資規制が整備事業の必須段階である『移住』プロセスにそのまま適用され、資金計画が崩れた組合員が途方に暮れている。
特に最も大きな打撃を受けたのは『1+1』分譲を申請した組合員と多世帯住宅の所有者だ。整備事業区域で家一軒を持っていても、既存の土地と建築物の鑑定評価を意味する『従前資産評価額』が大きい場合は2住宅（84㎡+59㎡など）を受け取れるが、この場合、現行法上『複数住宅保有者』に分類される。
しかし政府が昨年発表した10・15対策で複数住宅保有者への移住費融資が全面遮断され、一部の組合員が資金難に陥ることになった。
実際、ソウル市によると、ソウルの整備事業所のうち約91%が政府の強力な融資規制で事業遅延の危機に直面している。移住が始まってこそ解体と着工が可能だが、最初の段階である移住で遅延が生じている。
整備業界では、政府の強度の高い規制に阻まれて移住が遅れれば、その被害はそのまま全組合員に跳ね返るほかないと指摘した。移住期間が長引くほど工事費と事業費の融資利息が膨らみ、結局は組合員の負担金上昇と事業性の悪化につながるということだ。
この日、東大門区の再開発現場で会った組合員B氏も「資金計画どおり保証金を返すつもりだったが、突然、融資規制の上限が6億ウォンに制限され、借家人にチョンセ（韓国特有の賃貸制度）保証金を返還するのが難しくなった」とし、「約12億ウォンの資産評価を受けたが、昨年6・27対策発表前までは移住費融資で住宅ローン比率（LTV）が最大60%まで出たため7億ウォン程度を受け取れた。しかし対策後は上限が最大6億ウォンに縮小し、1億ウォン以上を急いで追加手当てしなければならない」と述べた。
このため整備事業の現場では、不足する移住費を補うため、施工会社の保証による追加融資に依存している。大手建設会社が参加する整備事業所の場合、施工会社の優れた信用力を基に追加資金の調達が相対的に容易だ。しかし中堅建設会社が主に参加する現場では、信用力低下を懸念して追加の移住費融資保証に踏み切りにくい状況だ。
シン・ボヨン世宗大不動産AI融合学科教授は「中堅社は信用度リスクのため、保証自体が難しいか、金利負担が高い」とし、「移住費が解決せず事業が止まる現場が増え、結局は供給の萎縮につながっている」と指摘した。
整備業界の関係者は「施工能力評価額10〜20位圏の施工会社は、追加の移住費融資が不可能なところが大半だ」とし、「施工会社が大手建設会社で追加の移住費融資が可能だとしても、金利が年8%以上に達する水準で、組合員の立場では負担が非常に大きい」と述べた。
不動産専門家は、整備事業の特殊性を考慮しない一律の融資規制が住宅供給の足を引っ張っていると評価した。移住費融資は住宅の追加取得を禁じる誓約書を書いて進められる以上、家計向け融資ではなく『整備事業推進のための必須事業費』と見なして規制を緩和すべきだとの声が出ている。
シン教授は「政府が整備事業を活性化すると強調した以上、移住段階で発生する資金逼迫の問題を解決できるよう、例外規定を速やかに整備すべきだ」と強調した。