政府が譲渡所得税の重課を通じて多住宅保有者への圧力に乗り出すと、市場では副作用への懸念が出ている。過去の文在寅（ムン・ジェイン）政権でも多住宅保有者への譲渡税重課政策を展開したが、多住宅保有者の売り物件がロックインされ、かえって住宅価格が上昇したためだ。当時、多住宅保有者は税負担を減らすために子どもの早期世帯分離や子ども・夫婦間の贈与などで対応し、売りに出さなかったことで政策効果が半減した。この学習効果から、多住宅保有者への譲渡税重課の猶予が終了する5月9日以降、再び住宅価格の上昇と賃貸市場の不安を懸念する声が出ている。
5日、政府と不動産業界によると、政府は5月9日に譲渡所得税重課の猶予を終了する作業を進めている。市場の混乱を抑えるため、猶予終了期間までに契約し、最大6カ月以内に残金を支払えば譲渡税の重課を免除する案を推進中だ。
李在明大統領は最近、「不動産に投資・投機し『（譲渡税重課の猶予期間を）また延長するだろう』という不当な期待を持つ多住宅保有者よりも、住宅価格の暴騰に苦しむ国民がより配慮されるべきだ」と述べ、多住宅保有者を狙い撃ちにした発言を連日繰り出している。
多住宅保有者への譲渡税重課は、課税標準に応じて6〜45%の譲渡税基本税率に、住宅の保有数に応じて税金を上乗せするものだ。調整対象地域では、基本税率に2住宅保有者は20%ポイント、3住宅以上の保有者は30%ポイントが加算される。ここに地方所得税10%まで適用されると、3住宅保有者の最高実効税率は82.5%まで上がる。平たく言えば、家の価格が10億ウォン上がったなら8億ウォンを税金で納めるということだ。この制度は文政権時に導入されたが、尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権で毎年の施行令改正を通じて猶予してきた。
◇ 文政権期の多住宅保有者への譲渡税重課で売り物件ロックイン現象
市場では、多住宅保有者への譲渡税重課制度が復活し、売り物件のロックインを通じた住宅価格の上昇現象を懸念している。2018年に譲渡税重課を一時的に免除すると多住宅保有者の売り物件が殺到したが、逆に譲渡税重課が施行されると売りに出ず、住宅価格が上昇したためだ。
国土研究院の2024年「不動産市場政策に対する市場参加者の政策対応行動分析および評価方案研究」によれば、多住宅保有者の譲渡税率が1%ポイント上昇すると、マンション売買価格は0.206%上昇することが示された。これは2018年1月〜2022年12月までの首都圏71市郡区のマンション売買価格データを分析したものだ。
建設産業研究院の2021年9月の建設動向ブリーフィングでも類似の分析が出た。同研究院によると、政府が2018年3月31日までの譲渡税重課免除を予告したことで、調整対象地域だったソウルの集合建物の所有権移転登記が例年比20%増加した。しかし譲渡税重課が施行された5カ月後には、ソウルの共同住宅価格がむしろ上がった。その後、政府は2019年12月から2020年6月まで第2次の譲渡税一時減免を実施したが、所有権移転登記の増加幅は7%にとどまり、逆に住宅価格が急騰した。
同研究院は「2018年8月と9月に住宅価格が急騰し、住宅価格の安定意志を明らかにした政府を信頼して第1次減免時期に住宅を売却した多住宅保有者の不満が大きくなった」とし、「譲渡所得税強化前の一時減免を通じて多住宅保有者の売却増による価格安定を図ったが、時差を置いて住宅価格の上昇として表れ、譲渡所得税重課政策は失敗したと解釈される」と指摘した。
◇ 「保有税を引き上げれば賃借人に転嫁」
市場では、多住宅保有者への譲渡税重課が再び施行された後、売り物件のロックイン現象がまた発生し、住宅価格が上がるという見方が支配的だ。李大統領は、多住宅保有者が保有税を払いながら持ちこたえるだろうとの観測に対し「売って払う税金よりも、持って耐える税金の方が高くてもそうできるのか」と述べ、保有税引き上げまで示唆したが、市場では保有税引き上げに伴う負担が賃借人に転嫁され得るとの予想まで出ている。
キム・インマン金因萬不動産経済研究所所長は「文政権時と同様に5月9日以前に急ぎの売り物件が出た後は、選択の余地がなくなり売り物件がロックされ得る」とし、「多住宅保有者の場合、これまでの借入金利と保有税を考慮すると、むしろマイナスで損をして売らねばならないが、誰が売るのか」と語った。
キム所長は保有税の引き上げについて「保有税を引き上げれば、当初は預金や株式の売却代金で充当し、その後は入居者の月・年賃料を引き上げるだろう」と述べ、「しかし保有税があまりに高くなると住宅需要まで減り、後には家を売りたくても売れない状況になり得る」とした。さらに「そうなると住宅が公売に移り、銀行へ危機が波及するなど社会的な問題に浮上し得る」と述べた。
ユ・ソンジョン建国大不動産学科教授は「譲渡税が高くなれば、かえって家を売らずに持ちこたえる」とし、「この場合に対応して政府が保有税を強化するだろうが、多住宅保有者は自身が住む家に対する保有税は自ら負担する一方、貸している家に対する税金は賃借人に負担を転嫁するだろう」と述べた。
ただし保有税など追加規制の水準によって市場の反応が異なるとの見方もある。ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「地方選が終われば政策運用の負担が和らぎ、融資と税制政策の強度がどうなるか予測しにくい」とし、「もし強度の高い対策が出れば、市場は一息つけるだろう」と付け加えた。