ソウルのマンション競売市場で、鑑定額を上回る価格で売却される物件が出ている。竣工から40年が経過したある小規模マンションが、坪（3.3㎡）当たり1億ウォンを超える価格で落札された。落札価格は鑑定額より70％以上高く、最近の一般売買価格よりも2億ウォン以上高かった。
政府の融資規制、土地取引許可区域（ト許制）拡大などで一般取引によるマンション取得が難しくなり、売買市場での売り希望価格が上昇したことが、こうした上昇基調として競売市場にも反映されたと分析される。また一般売買より規制が緩いことから、落札価格が高く形成されたとみられる。競売で落札したマンションにはト許制に基づく実居住義務がない。また住宅法に基づく金融機関である大手銀行、貯蓄銀行、保険会社などが債権者として競売を申し立てた場合、投機過熱地区内の再建築マンションであっても組合員資格を承継できる。
4日、競・公売情報企業GGAuctionによれば、先月に競売にかかったソウルのマンションのうち落札価率（鑑定額に対する落札額の比率）が最も高かったのは麻浦区「聖山市営」だった。1月13日に西部地裁で実施された専有面積50.5㎡（15.3坪）のマンション（1階）は16億ウォンで売却された。鑑定額は9億3300万ウォンだったが、これより6億6700万ウォン高い価格で落札された。落札価率は171％だった。3.3㎡当たり1億0455万ウォンを超える価格で売れた格好だ。
聖山市営は2024年5月28日、同じ面積の8階が当時の鑑定額（10億ウォン）の88％である8億8010万ウォンで落札されていた。1年8カ月で落札価格が7億ウォン以上上昇した。今回の落札価格は同じ坪型の売買価格よりも高い。昨年11月25日に同じ面積のマンションが13億7000万ウォン（13階）で取引された。
1986年に竣工した聖山市営は麻浦区内で最大の再建築団地で、現在は14階建て、33棟、3710世帯の規模だ。昨年12月22日に麻浦区で組合設立認可を受け、再建築を推進している。再建築を通じて最高40階、30棟、4823世帯に造成される予定だ。この計画どおり再建築されれば、麻浦区のランドマーク大規模団地である「麻浦レミアンプルジオ」（マレプ）（3885世帯）を上回る大規模団地となる。聖山市営は江辺北路、内部循環路へのアクセスが良く、北側に加陽大橋、南側に聖山大橋・楊花大橋・西江大橋・麻浦大橋など漢江の橋梁が集積している。最近、ワールドカップ大橋の開通で江南・汝矣島へのアクセスも改善した。団地の西側にワールドカップ競技場、南西側に空の公園がある。
リモデリングを推進している銅雀区舍堂洞「舍堂ウソン3団地」も先月、鑑定額の170％近い落札価格で売却された。専有59.9㎡（18.1坪）（鑑定額9億ウォン）が15億1388万ウォンで売れた。落札価率は168％を記録し、聖山市営に次いで2番目に高い。昨年11月13日に同じ面積が14億5850万ウォンで一般取引で売れた地点だ。
ウソン3団地は近隣のウソン2団地、極東、シンドンア4次マンションと合わせて「ウ極新」と呼ばれる。全体の団地規模は4397世帯（ウソン2次1080世帯・ウソン3次855世帯・極東1550世帯・シンドンア4次912世帯）だ。ウソンと極東は組合を設立し、昨年5月にポスコE&Cをリモデリングの施工会社に選定した。シンドンアは別途のリモデリング推進委員会を設立した。2024年10月29日に同じ専有面積59.9㎡のシンドンア4次が鑑定額（10億ウォン）の95％である9億4700万ウォンで落札された。1年3カ月で落札価格が5億6000万ウォン以上上がった計算だ。
このほかにも江南区大峙洞「開浦1次ウソン」（売却価率138.4％）、江東区岩寺洞「先史現代」（売却価率137.6％）、瑞草区瑞草洞「瑞草三豊」（132.1％）、城東区金湖洞「レミアンハイリバー」（131.7％）、永登浦区汝矣島洞「三富」（129.8％）、陽川区新亭洞「木洞新市街地」（129.3％）、広津区九宜洞「レミアンパークスイート」（129％）、松坡区蚕室洞「蚕室エルス」（127.4％）も高い落札価率を記録し、新たな所有者が決まった。
イ・ジュヒョンGGAuction専門委員は「競売で売買市場よりも最高値更新が多く出ている」と述べ、「融資規制、ト許制などで一般売買が実際の成約に至りにくい一方で売り希望価格は上がっており、これが競売の落札価格にも反映されて表れた現象だ」と説明した。
ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ長は「通常は相場より割安で落札するための競売市場で、一般取引価格を上回る最高値更新が出る現象は異例だ」とし、「市場が過熱したときに主に見られる現象だ」と語った。ハムラボ長は「競売は融資規制が比較的緩く、投機過熱地区内の再建築団地の組合員承継が可能という利点などがあり、こうした点も落札価格の上昇に反映されたはずだ」と付け加えた。