韓国政府がソウルやクァチョン、ソンナムなどにパンギョ新都市の2倍に達する6万戸を供給すると決めたことを受け、不動産市場では「政府が取り得る手段はすべて動員した」との評価が出ている。供給可能な大半の土地を住宅用地として活用するという政策意思を示したということだ。しかし竣工と入居まで少なくとも7〜8年以上の時間が必要と見込まれ、地方自治体と周辺住民の反発も強いため、政府の政策が速やかに実現するのは難しいというのが多くの専門家の見方である。
◇「最善を尽くして供給地を確保」
専門家は、政府が実需層が望む立地に可能な限り大規模物量を供給しようとする政策意思を示した点を高く評価している。キム・ジンユ京畿大学都市交通学科教授は「すでに市場で予想されていた内容であり、政府はそれなりに最善を尽くしたと評価する」と述べた。
ハム・ヨンジンウリィ銀行不動産リサーチラボ所長は「政策の意図は明確だ」とし、「供給不足懸念に乗じた投機的な仮需を抑制し、構造的な住宅供給不足の問題を解消して住宅価格の安定を図るということだ」と述べ、「積極的な住宅供給政策の明確な方向性は肯定的だ」とした。
ハム所長は「ヨンサン国際業務地区、キャンプ・キム、テルンCC、ソウル医療院、クァチョン競馬場、防諜司などソウルの核心立地にある遊休地を活用し、数万戸規模の住宅を供給するという構想は、需要が集中した地域で供給を増やすという点で上位立地志向など市場の構造的問題を正面から狙う」とし、政府の立地選定も実需層の欲求を満たすと展望した。
◇ 限界は住民反発と自治体の受け入れ可否
しかし自治体と住民の反発などを懸念する見方も多い。青年層などのための公共賃貸住宅を今回の供給対策で確保される土地に造成する場合、入居予定者の反発が激しくなるという意味だ。賃貸住宅を忌避施設と見なして一種のNIMBY（受け入れ反対）現象が起きる可能性が高いということだ。
政府は今回の対策発表で公共住宅の規模について具体的に言及しなかった。しかし政策の推進方向を説明する場で「より多くの青年世代が住まいの不安なく未来を描き、家庭を築けるよう、負担可能な水準の良質な住宅を重点的に供給する」とした。また青年層への供給計画など青年向けの詳細な供給策は今年上半期の住宅福祉推進方案で発表すると予告した。
問題は地域住民の反発と、それに伴う自治体の反対の可能性もそれだけ大きくなる点である。シム・ヒョンソクウデッパン研究所所長（米IAU教授）は「文在寅（ムン・ジェイン）政権も遊休地と老朽庁舎の活用を図ったが、当時は公共分譲に反対する声が大きく、事業がうまく進捗しなかった」とし「今回は青年層のための公共賃貸住宅を拡大すると見込まれ、過去よりも大きな反発が生じるだろう」と述べた。
ヤン・ジヨン新韓投資証券資産管理部首席も「賃貸住宅に対する拒否感が当該地域で相当程度あるだろう」とし、「自治体との協議が整わない場合、説得のための時間的遅延は避けられない」と述べた。ヤン首席は「一部の大規模住宅供給地域では交通渋滞などの副作用も発生するため、こうした点についても協議が必要だ」と付け加えた。
自治体の反発もすでに現実となった。ソウル市は政府の供給対策が発表された29日午後に出した立場表明で「本日発表された対策は、迅速な住宅供給のためにソウル市が示した最低限の前提条件が排除された対策という点で深い懸念を表する」とした。さらに「政府が発表した3万2000戸の供給対象地は、ソウル市の懸念と意見が十分に反映されないまま発表された」と批判した。
ヨンサン国際業務地区に関しては「政府は1万戸を提示したが、ソウル市は最大8000戸を主張してきた」とし、「これは当該地域の居住比率を適正規模（最大40%以内）で管理し、良質な居住環境を造成することで国際業務地区としての機能を維持できるようにするためだ」と主張した。蘆原区テルンCC敷地に関しても「過去2020年、文在寅（ムン・ジェイン）政権の8・4対策の一環として推進されてきたが、解除される開発制限区域の面積に比べ住宅供給効果が乏しく、実効性の確保は難しい」とした。
競馬場と防諜司令部の敷地が今回の住宅供給対策に含まれたクァチョン市も反対の立場だ。シン・ゲヨンクァチョン市長は23日、「クァチョン市は現在も都市基盤施設の収容能力を超える開発が進行中の状況だ」とし、「地域内の追加の住宅供給地指定については、市民と志を同じくして明確に反対する」と述べた。